Jak dostać kredyt na mieszkanie?

autor:

data utworzenia: 14 marca 2022

Kredyt hipoteczny na mieszkanie nie jest produktem tak zestandaryzowanym, jak np. kredyt konsumpcyjny czy nawet na samochód. Banki dokładnie przyglądają się nie tylko naszym dochodom, ale również perspektywom na rynku pracy, badają naszą przeszłość i sprawdzają nieruchomość, którą zamierzamy nabyć.

Skomplikowany, niekiedy wyboisty proces podejmowania przez bank decyzji kredytowej, nie powinien nas jednak zniechęcać. Przecież to „przygoda”, którą większość z nas będzie miała okazję przeżyć najprawdopodobniej tylko parę razy w życiu, a być może ułoży się tak, że tylko ten jeden, jedyny. Poza tym, wszystko da się przejść, wystarczy uważnie słuchać – i najlepiej notować słowo w słowo – jakich dokumentów bank od nas oczekuje. Jak dostać kredyt hipoteczny? Na co zwrócić uwagę w umowie kredytu hipotecznego?

Kto może wziąć kredyt na mieszkanie?

Kredyt na mieszkanie może wziąć każdy, kto ma dochody – to tak teoretycznie. W praktyce bank decyduje, czy chce konkretnie nam go udzielić, a jeśli tak, to na jakich warunkach. Zdecydowanie w najlepszej sytuacji są osoby, które zarabiają na umowie o pracę na czas nieokreślony. W dodatku ich zawód dla bankowych algorytmów zostanie sklasyfikowany jako perspektywiczny. Kredyty adresowane są dla wszystkich, otrzymać je mogą osoby wykonujące wolny zawód, pracujące na umowy-zlecenia czy prowadzące jednoosobowe lub większe firmy. W takich przypadkach procedura może potrwać nieco dłużej i bank może od nas zażyczyć sobie dodatkowych dokumentów czy zaświadczeń. Otrzymanie kredytu hipotecznego jest więc w takim przypadku nieco trudniejsze, ale nie jest niemożliwe.

Analityków bankowych, którzy podejmują decyzję kredytową, wspierają maszyny operujące zakodowanymi algorytmami, w których są zapisane preferencje banku. A te wynikają ze statystyki, która pomaga określać stopień ryzyka. Banki mają dokładnie policzone, jacy klienci sumiennie spłacają zobowiązania. Jest określony wiek, płeć, wykształcenie, rodzaj wykonywanej pracy, forma zatrudnienia, miejsce zamieszkania (region kraju i wielkość miejscowości) itp.

Wiele się mówi o tym, że analityków stopniowo zastępuje sztuczna inteligencja – ile jest w tym prawdy i „inteligencji”, tego nie wiemy, jednak na pewno minęły czasy, kiedy bankier siedział z długopisem nad stertą dostarczonych mu dokumentów i decydował o przyznaniu kredytu hipotecznego.

Jak dostać kredyt hipoteczny?

Schemat jest bardzo prosty i właściwie jednolity: wniosek => decyzja kredytowa => umowa kredytowa. Jak wyżej wspomnieliśmy, nie należy jednak nastawiać się na szybką ścieżkę, szczególnie teraz, gdy banki rozpatrują tysiące wniosków.

Pod każdym z tych punktów kryją się spotkania, korespondencja, dostarczanie dokumentów oraz oczekiwanie. Może się zdarzyć, że gdy już nam się wydaje, że wszystko jest skompletowane, analityk bankowy zażyczy sobie czegoś jeszcze. Z reguły najbardziej czasochłonny i absorbujący jest etap składania wniosku i otrzymania decyzji zdolności kredytowej. Profesjonalny doradca kredytowy ogranicza tego typu niedogodności. Od decyzji kredytowej, która de facto wszystko ujmuje, do podpisania umowy, zazwyczaj nie ma już „przygód”.

Kredyt na mieszkanie najłatwiej jest dostać, gdy nie mamy innych istotnych zobowiązań finansowych. Kredyty czy alimenty obniżają naszą zdolność kredytową. Zdolność kredytowa to, najprościej rzecz ujmując, kwota, którą jesteśmy w stanie miesięcznie przeznaczać na spłatę raty. Bank oblicza, ile w naszej sytuacji potrzebujemy „na życie” i odejmuje tę kwotę od naszych dochodów. To, co zostanie, jest naszą zdolnością kredytową. Jest ona różna, bowiem każdy bank inaczej wylicza, ile potrzebujemy, aby przeżyć po spłacie raty.

Jeśli zdarzały nam się w przeszłości opóźnienia w spłacie rat, warto przed złożeniem wniosku sprawdzić, jak nas widzi bank. W Biurze Informacji Kredytowej jest zapisana cała nasza historia: kiedy i w jakiej wysokości zaciągaliśmy kredyty i czy kiedykolwiek spóźniliśmy się ze spłatą raty. Jeśli widnieje tam, że mamy niespłacony dług, nasze szanse na kredyt mieszkaniowy radykalnie spadają. Dlatego warto upewnić się, czy mamy czyste konto. Mogło się zdarzyć, że przez pomyłkę którąś ratę za lodówkę spłaciliśmy w mniejszej wysokości, bank uznał, że nie będzie nas windykował za brak pięciu złotych, ale w BIK-u umieścił adnotację, że nie spłaciliśmy kredytu w całości.

Pobranie raportu na swój temat kosztuje 39 zł i można zrobić to online. Informacje znajdziemy na stronie bik.pl. Ciekawostka – zaszkodzić nam może również to, szczególnie jeśli mamy poniżej 26 lat, gdy nigdy nie braliśmy kredytu, nie mieliśmy karty kredytowej ani debetu w koncie. Dla kredytodawcy jesteśmy wtedy wielką niewiadomą i kłopotliwym klientem, którego trudno jest ocenić. A może to te algorytmy czy sztuczna inteligencja nie jest w stanie przetworzyć tego faktu, bo jak przetworzyć brak informacji? Z tego względu planując zakup mieszkania warto coś kupić na raty, nawet jeśli mamy gotówkę. Choćby skorzystać z promocji „raty zero procent” i kupić ekspres do kawy (jeśli lubimy kawę).

Kredyt mieszkaniowy – warunki

Zdecydowana większość z nas może zapomnieć o kredycie na mieszkanie w walucie obcej – nawet jeśli nie zrażają nas doświadczenia „frankowiczów”. Standardem obecnie jest kredyt hipoteczny w złotych polskich. Jednak kredyty walutowe nie całkiem zniknęły z rynku. Są adresowane do osób, które zarabiają za granicą. Otrzymując pensję w euro, mamy szansę na kredyt w euro – w ten sposób jesteśmy odporni na ryzyko walutowe i mamy większą możliwość uzyskania kredytu hipotecznego.

Wysokość kredytu na mieszkanie zależy też oczywiście od… mieszkania. Jeśli kosztuje np. 400 tys. zł, a mamy oszczędności i chcemy pożyczyć „tylko” 200 tys., to bank zaoferuje nam lepsze warunki i prościej będzie nam uzyskać kredyt hipoteczny. Pojawia się tu LTV (Loan to Value), czyli wskaźnik określający relację wysokości zaciąganego kredytu do wartości nieruchomości, czyli zabezpieczenie kredytu. W powyższym przykładzie LTV wynosi 50 proc. i jest to bardzo, ale to bardzo dobry wskaźnik. Z reguły kredytobiorcy starają się o 80 proc. (to rynkowy standard pilnowany przez nadzorcę rynku), czyli w tym przypadku to 320 tys. zł. Jeśli potrzebujemy więcej, to niektóre banki nam zaoferują, ale od nadwyżki ponad 80 proc. będziemy musieli zapłacić wyższą marżę. Suma kosztów związanych z kredytem wzrośnie.

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, wszystkie bankowe wymogi spełni deweloper, jeśli jest doświadczonym graczem na rynku. Dokładnie wie, czego bank potrzebuje i niezbędne dokumenty poda nam „na tacy”.

Podsumowując poprzednie punkty – aby spełnić warunki niezbędne do otrzymania kredytu, optymalnie jest:

• mieć stałe, najlepiej wysokie dochody; dla małżeństwa bez rozdzielności majątkowej liczy się ich suma; dla par w niesformalizowanym związku, każda osoba bierze kredyt na 50 proc. nieruchomości, zatem zdolność kredytowa każdej z nich jest wyższa niż gdyby tylko jedno z nich starało się o kredyt na mieszkanie;
• nie posiadać zobowiązań finansowych (rzeczywistych ani potencjalnych – kart kredytowych debetów itp.);
• mieć dobrą historię kredytową;
• wybrać pewne mieszkanie, czyli od dewelopera.

Jaki kredyt na mieszkanie wybrać?

Odpowiedź jest prosta – najtańszy. Który jest najtańszy? Z pomocą może nam przyjść doradca kredytowy. Czasem deweloper poleca, czasem znajomi, można również zwrócić się do którejś z dużych firm działających na rynku. Zawsze jednak pamiętajmy, że profesjonalny doradca kredytowy ma w swojej ofercie wszystkie banki działające na rynku polskim. Powinien stosować się do etyki zawodowej i polecać według swojej profesjonalnej wiedzy i doświadczenia najtańsze oferty uwzględniające możliwości klienta i specyfikę transakcji. Zawsze poinformuje o wysokości otrzymywanego wynagrodzenia przez bank. Doradcy polecani przez dewelopera zawsze są osobami sprawdzonymi. Deweloperzy nie pozwolą na to, aby nieprofesjonalna pomoc doradcza wpływała na ich negatywną opinię, tym samym starają się pomóc potencjalnym nabywcom swoich nieruchomości.

Jeśli jesteśmy dobrymi, starymi klientami banku, w którym od lat mamy konto, należy zwrócić się do niego, bo będzie miał on do nas większe zaufanie i może zaproponować nam lepsze warunki niż klientom zewnętrznym. Ponadto w przypadku zdolności kredytowej, może być ona wyższa. Niekiedy jednak banki wykorzystują nasze przyzwyczajenie i brak chęci sprawdzenia innych ofert. Dlatego warto udać się do doradcy. Jego usługa jest bezpłatna, a sprawdzimy oferty innych banków i zobaczymy, czy nasz obecny rzeczywiście jest najtańszy, a także czy w ogóle mamy możliwość wziąć kredyt hipoteczny.

Pamiętajmy, że wstępne ogólne warunki mogą ulec zmianie (na korzyść lub niekorzyść) na etapie uzyskiwania decyzji kredytowej, gdy bank pozna wszystkie szczegóły.

Podstawowe parametry, na które musimy zwrócić uwagę, to marża banku. Marża + WIBOR 3M (lub 6M) = wysokość oprocentowania kredytu. WIBOR to wskaźnik, który określa cenę pieniądza na rynku międzybankowym, czyli na jaki procent banki sobie nawzajem pożyczają. Do tego dochodzi marża, czyli zarobek kredytodawcy. Ważne, aby była jak najniższa.

Warto również zwrócić uwagę, czy w umowie nie ma zapisu, że musimy uiścić opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu. To ważne, bo jeśli dość szybko, wcześniej niż po trzech latach po kupnie mieszkania zmienią nam się plany życiowe, to sprzedając mieszkanie spłacamy resztę kredytu i lepiej uniknąć dodatkowej opłaty.

Jeśli zaczną nas irytować wymagania banku, podejdźmy do nich spokojnie. Bank pożycza nam dużą kwotę. Nie jest zainteresowany windykowaniem nas ani tym bardziej przejmowaniem mieszkania i jego sprzedażą, aby odzyskać pieniądze. Chce mieć możliwie jak największą pewność, że co miesiąc zapłacimy ratę bez żadnych komplikacji. Poza tym, dzięki bankowej procedurze, my upewnimy się, że nieruchomość, której mamy zostać właścicielem, jest dobrą inwestycją i nie będą nas nachodzić rzekomi spadkobiercy właściciela czy komornicy.

Pamiętajmy, że już setki tysięcy osób przeszło przez bankowy magiel i mają się dobrze. Ty też dasz radę.