Czy mikroapartament może być opłacalną inwestycją?

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 28 kwietnia 2021

To relatywnie nowy trend na rynku. Nieduże mieszkania przez lata kojarzone były z mało funkcjonalnymi kawalerkami z czasów PRL-u, kiedy to zdecydowano, że 20 czy 25-metrowe lokale są idealne dla pary, a trzydziestoparometrowe, dwupokojowe, to już format dla rodziny z dziećmi.

Współczesne kawalerki są znacznie bardziej przestronne i zaspokajają potrzeby części osób, ale okazało się, że dla innych są… za duże. Nie nastąpił jednak powrót do standardów PRL-u. Powstała nowa jakość – bardzo małe, ale przy tym funkcjonalne mieszkania, nazywane mikroapartamentami. Określenie mikro jest jasne, a apartament oznacza to, że można do niego wejść i zamieszkać, bez konieczności inwestowania w łazienkę i kuchnię, bowiem jest to w standardzie lub jako opcja oferowana przez dewelopera. Cechą wszelkiego rodzajów apartamentów jest dobra lokalizacja i odnosi się to również do tych w wydaniu mikro.

Moda na mikromieszkania

Wiele osób zapytanych, jakie mieszkanie chcieliby dla siebie kupić lub wynająć, zaczyna koncert życzeń, że duże, najlepiej kilkupokojowe, z przestronnym tarasem, nad rzeką, blisko centrum i dobrze skomunikowane, ale w spokojnej okolicy itd., itp. Tymczasem najpopularniejsze są mieszkania jedno- i dwupokojowe oraz właśnie mikromieszkania. Decyduje o tym ich cena – zarówno kupna, jak i najmu.

Wśród kupujących dla siebie, nie ma aż tak wielu, których stać na mieszkanie marzeń, więc nabywają taki metraż, na jaki pozwala im zdolność kredytowa. Natomiast inwestorzy patrzą na to, jakie lokale są najchętniej wynajmowane oraz kupowane, bo pierwszy aspekt zapewnia im stały dochód, a drugi zysk, gdy postanowią wyjść z inwestycji.

Najemcy w dużej części natomiast godzą się na mniejszą przestrzeń, ale – paradoksalnie – wyższy komfort życia. Duże mieszkania często są wynajmowane przez kilka osób. Nawet jeśli na jeden pokój przypada jeden lokator, to wspólna kuchnia i łazienka bywają przyczynami konfliktów, a przynajmniej dyskomfortu, podobnie jak życie towarzyskie każdego z najemców. Zatem lepiej ciaśniej, ale na własnych zasadach. Tym bardziej, jeśli myśli się o perspektywie kilku, a nie kilkunastu lat.

To jest właśnie wyjaśnienie fenomenu mikroapartamentów. Najemcę stać, aby mieszkać samemu, a inwestor może kupić kilka lokali, zamiast jednego dużego mieszkania. Niezależnie, czy kupuje w jednym budynku czy w różnych lokalizacjach, dywersyfikuje przychody. Mało prawdopodobne jest, aby w jednym miesiącu wszyscy najemcy wypowiedzieli umowy, a przypadku jednego dużego lokalu wchodzi to w rachubę i nie zawsze od ręki można znaleźć kolejnych.

Inny aspekt jest taki, że nie każdy posiadający oszczędności ma ich na tyle dużo, aby kupić większą nieruchomość bez posiłkowania się kredytem. Inwestowanie „za pożyczone” nie musi być złym pomysłem, ale też zmienia parametry przedsięwzięcia, obniża choćby stopę zwrotu. Może więc lepiej kupić za gotówkę łatwe do wynajęcia mikromieszkanie?

Czy inwestycja w mały metraż może być opłacalna?

Zaletą rynku mikroapartamentów jest jego płynność. Skoro to nie aż tak duża inwestycja, jak tradycyjne mieszkanie, to łatwiej znaleźć kupca, jeśli będziemy chcieli wycofać zainwestowane środki. Raczej nie wynajmiemy takiego mieszkania jednej osobie na 10 lat, chyba, że będzie to firma potrzebująca służbowych mieszkań dla swoich pracowników, za to dobra lokalizacja i korzystna cena sprawiają, że wymiana lokatorów przebiega bez przestojów.

Jedni najemcy traktują mikromieszkanie jak akademik, tylko że w lepszym standardzie (stąd popularne są lokalizacje w pobliżu uczelni wyższych), dla innych, zaczynających życie zawodowe, to sposób na wyrwanie się ze studenckiej „komuny”, czyli wspólnego życia w jednym dużym mieszkaniu lub akademiku. Nie brakuje też pracowników z zagranicy, którzy przyjeżdżają do polskiego oddziału swojej firmy na kilka czy kilkanaście miesięcy. Dlatego też powodzeniem cieszą się lokalizacje w pobliżu biur, a generalnie w centrum, gdzie wszędzie jest blisko, a przynajmniej jest dobry dojazd zarówno samochodem, jak i transportem publicznym.

Warto też wspomnieć o zainteresowaniu inwestorów, którzy mają dodatkową motywację. Kupują mikroapartament dla swojego dziecka, aby nie wydawało pieniędzy na najem, a zarabiają na tym niejako przy okazji, sprzedając z zyskiem lokal po pięciu latach, gdy potomek skończy edukację, albo wynajmują go dalej komercyjnie czerpiąc stałe dochody.

Naturalnie nikt nie zna przyszłości i nie da gwarancji, że po kilku lub kilkunastu latach nieruchomość uda się sprzedać z zyskiem, jednak obserwując rynek, musiałby się wydarzyć coś zupełnie niezwykłego, aby stracić na takiej operacji. Nawet pandemia nie powstrzymała wzrostu cen mieszkań. A jeśli porówna się obecne ceny do tych, sprzed kilku lat…

Czym się charakteryzują mikroapartamenty?

Szanse na pozyskiwanie regularnego dochodu z najmu i łatwe sprzedanie mieszkania w dobrej cenie rosną, gdy inwestujemy w typowe nieruchomości. Klimatyczne mieszkanie na poddaszu, nietypowy lokal z salonem w kształcie rombu lub trapezu i filarem na jego środku mogą kusić dobrą ceną za metr, ale niekoniecznie będzie się po nie ustawiać kolejka chętnych, gdy postanowimy wyjść z inwestycji.

Wielka zaletą mikroapartamentów jest właśnie ich typowość. Nie ma tu miejsca na zbytnią oryginalność, jeśli chodzi o układ mieszkania, musi być ono bowiem maksymalnie funkcjonalne. A to narzuca formę. Niekiedy wręcz można odnieść wrażenie, że nowoczesne 16 czy 20-metrowe mikromieszkanie jest wygodniejsze i bardziej przestronne od 25-metrowego wybudowanego 40 lat temu. Wtedy bowiem do takiego metrażu wciskano osobną kuchnię, a także – co już było szczególną „rozrzutnością” – niby spory przedpokój, w którym w praktyce i tak nie mieścił się nawet wieszak na ubrania.

Przede wszystkim dostępne na rynku mieszkania są wykończone pod klucz w optymalny sposób, np. o pojemnej szafie myśli architekt na etapie „deski kreślarskiej” – a nie zostawia problemu lokatorowi. W dodatku takie lokum nie jest osobnym bytem, ale elementem większego ekosystemu, z którego składa się budynek. Często jest w nim samoobsługowa pralnia – w kawalerkach zainstalowanie pralki w łazience ogranicza przestrzeń zupełnego minimum – recepcja ze strefą wspólną, odpowiednikiem hotelowego lobby, lokalami usługowymi i handlowymi. Dla chętnych również miejsca postojowe w garażu. Bywa też wspólnotowy taras. Wiele zależy od lokalizacji i inwencji dewelopera.

Takie mikromieszkania z oczywistych względów nie sprzyjają wydawaniu wystawnych przyjęć, ale to nie oznacza braku aktywności towarzyskiej (oczywiście nie mówimy o czasach lockdownu). Gości można zabrać do restauracji lub baru w pobliżu, albo w samym budynku. Aneks kuchenny wystarcza na codzienne potrzeby, bo przecież nie mieszka tam wieloosobowa rodzina, którą codziennie trzeba wyżywić.

Ważna jest wspomniana wcześniej lokalizacja, choć tu z reguły trudno źle wybrać. O ile zdarzają się osiedla wybudowane „w środku niczego”, to budynki z mikroapartamentami są lokalizowane z myślą o preferencjach najemców, które w większości przypadków da się łatwo przewidzieć.

Mikroapartamenty we Wrocławiu

W stolicy Dolnego Śląska bez trudu można znaleźć inwestycyjną gratkę i to nie tylko w segmencie kilkunastometrowych mikroapartamentów. Dostępne są również większe, nawet ponad 30-metrowe. Z myślą najemcach-studentach warto zainteresować się adresem Sołtysowicka 21c (to również nazwa inwestycji).

Jest to wręcz podręcznikowy przykład mikroapartamentowca, z pralnią samoobsługową, holem z recepcją i podziemnym garażem. Okazji do zainwestowania ubywa, ale wciąż jest spory wybór wśród lokali od 14,5 do 45 metrów kwadratowych. Sąsiedztwo niektórych uczelni, bezproblemowy dojazd do pl. Grunwaldzkiego, który jest akademickim centrum oraz węzłem przesiadkowym, zapewnia aktywny udział w życiu miasta.

Inny – ale równie obiecujący – charakter ma przedsięwzięcie MICROKLIMAT przy ul. Armii Krajowej. Można tu nabyć 25-metrowe mieszkania, ale również już takie zupełnie nie-mkro, bo prawie 50-metrowe. Są gotowe, nie trzeba długo czekać, aż inwestycja zacznie się przynosić profity. Tu jednak docelowym najemcą jest raczej pracownik korporacji. Mieszkania są klimatyzowane, niektóre z ogródkiem, posiadają balkony, a sąsiedztwo dużych firm powinno docenić wiele osób, jak i dogodny dojazd praktycznie w każdym kierunku miasta.

Niezmiernie ważne jest, że Wrocław nieustannie się rozwija, lokalizacje znajdują tu zarówno kolejne wielkie międzynarodowe korporacje, jak i start-upy, prężnie działają średnie i małe firmy. To również jeden z większych akademickich ośrodków w kraju. Ten potencjał to również potencjał rynku nieruchomości, który nie przeminie.