Jak kupić mieszkanie na wynajem?

autor:

data utworzenia: 10 stycznia 2024

Jaki rodzaj najmu wybrać?

Najem długoterminowy charakteryzuje się stabilnością i przewidywalnością, z umową zawieraną na co najmniej rok. Jest to forma najmu, która przyciąga różne grupy najemców, jak np. pracownicy firm, studenci czy rodziny z dziećmi, co czyni lokalizację nieruchomości najważniejszym elementem przy jej wyborze  pod taki wynajem.

Najem krótkoterminowy, realizowany często przez platformy oferujące noclegi w różnych częściach kraju, obejmuje wynajem na krótsze okresy, zazwyczaj kilka dni. Ten typ najmu, popularny w turystyce, wymaga lokalizacji blisko atrakcji turystycznych lub w popularnych miejscowościach turystycznych. Chociaż dochody z niego mogą być wyższe, wiąże się to z większym ryzykiem i większym nakładem pracy ze względu na częstą zmianę najemców i ryzyko uszkodzeń, jakie zostawią po sobie.

Najem mieszany łączy obie te strategie, oferując wynajem krótkoterminowy w sezonie turystycznym i długoterminowy poza sezonem, co pozwala na zrównoważenie ryzyka i dochodów. Przy wyborze strategii najmu dla danej nieruchomości istotne są takie czynniki jak lokalizacja, konkurencja, standard wykończenia oraz preferencje i umiejętności inwestora. Każda z opcji najmu ma swoje zalety i wady, a ostateczny wybór powinien być dostosowany do celów inwestycyjnych i specyfiki nieruchomości.

Gdzie szukać mieszkań do zakupu pod wynajem?

Poszukiwanie nieruchomości na wynajem nie jest prostym ani szybkim procesem. Wykorzystać do tego celu można różne metody, w tym portale ogłoszeniowe, pocztę pantoflową oraz grupy na portalach społecznościowych. Cały proces wymaga starannej selekcji ogłoszeń, analizy, prezentacji, a także negocjacji. Jest to oczywiście czasochłonne i wymaga dokładnego planowania oraz odpowiednich umiejętności. Warto również mieć na uwadze, że część ofert na portalach może być nieaktualna lub zawierać ukryte wady.

Dla osób bez doświadczenia w branży nieruchomości korzystniejsze może być skorzystanie z usług lokalnego eksperta z renomowanego biura nieruchomości. Miasta takie jak Wrocław, Warszawa i Gdańsk, znane z popularności wśród inwestorów, mogą być dobrym kierunkiem dla zakupu nieruchomości. Wsparcie specjalisty w tych lokalizacjach pomoże w znalezieniu odpowiedniego mieszkania, co pozwoli skupić się na innych aspektach inwestycji.

Nowe czy stare budownictwo?

Często pojawiające się pytanie dotyczące wyboru między inwestowaniem w mieszkanie w nowym a starszym budownictwie, podkreśla fakt, że lokalizacja jest niezwykle istotnym czynnikiem decydującym o atrakcyjności nieruchomości. Mimo że nowe mieszkania mogą mieć nowoczesne rozwiązania i niższe koszty utrzymania, dobrze położone lokum mieszkalne w starszym budownictwie może okazać się bardziej atrakcyjne dla najemców. Warto zatem rozważyć obie opcje, z uwzględnieniem wymagań potencjalnych najemców, jednak przy tej samej lokalizacji, nieruchomości w nowszych budynkach zazwyczaj osiągają wyższe czynsze najmu.

Na jakim piętrze wybrać mieszkanie?

Wybór piętra, na którym znajduje się mieszkanie może znacząco wpłynąć na jego atrakcyjność dla potencjalnych najemców. Nieruchomości na wyższych kondygnacjach w budynkach z windą są często wybierane ze względu na lepsze widoki i większą prywatność. Natomiast w budynkach bez windy wysokie piętra mogą być uznawane za mało atrakcyjne przez większość najemców, więc w takich przypadkach zaleca się wybór nieruchomości na pierwszym lub drugim piętrze. Mieszkania na parterze mają swoje specyficzne zalety i wady. Mogą być mniej atrakcyjne ze względu na ograniczoną prywatność i hałas, ale dostęp do ogrodu może być ich atutem.

Jaki standard wykończenia nieruchomości?

Czasy, kiedy najemcy akceptowali mieszkania z wnętrzami przypominającymi okres PRL, są już przeszłością. Obecnie coraz większe znaczenie ma standard wykończenia mieszkania. Nowoczesne i funkcjonalne wnętrza przyciągają klientów, którzy są gotowi płacić wyższy czynsz za wygodę i komfortowe warunki. Inwestycja w materiały wykończeniowe wysokiej jakości, nowoczesny sprzęt AGD i meble może znacząco podnieść atrakcyjność mieszkania i sprawić, że będzie cieszyło się ono dużym zainteresowaniem.

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestowania w nieruchomości na wynajem?

Zwrot z inwestycji (ROI) i zwrot z kapitału własnego (ROE) to dwie popularne miary oceny efektywności inwestycji w nieruchomości, dostarczające inwestorom informacji o dochodzie generowanym w stosunku do poniesionych kosztów.

ROI to wskaźnik, który obrazuje stosunek uzyskanego zysku netto do wartości inwestycji. W przypadku nieruchomości ROI można obliczyć, dzieląc roczny dochód z wynajmu przez całkowity koszt zakupu, wliczając koszty dodatkowe jak remonty, podatki, opłaty notarialne czy prowizje agencji. Wskaźnik ten wyraża procentowy zwrot z inwestycji, gdzie wyższa wartość wskazuje na lepszą inwestycję.

ROE uwzględnia zmianę wartości kapitału własnego inwestora na przestrzeni czasu. Oblicza się go, dzieląc roczny zysk netto przez początkową wartość kapitału własnego, czyli różnicę między wartością nieruchomości a zobowiązaniami. ROE odzwierciedla, jak efektywnie inwestor wykorzystuje swoje środki własne do osiągnięcia dochodu.

Główna różnica między ROI a ROE polega na tym, że ROI uwzględnia całą wartość inwestycji, podczas gdy ROE skupia się tylko na kapitale własnym inwestora. ROI jest przydatny do oceny ogólnej zyskowności inwestycji, a ROE może być bardziej przydatny dla inwestorów finansujących inwestycje za pomocą kredytów. Przy obliczaniu obu wskaźników konieczne jest uwzględnienie wszystkich kosztów związanych z inwestycją, jak zarządzanie, ubezpieczenie, podatki czy remonty, a także zmiany wartości nieruchomości w czasie.

Kupno mieszkania pod wynajem – podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest często długoterminowym przedsięwzięciem, które warto postrzegać jako proces uczenia się i rozwijania własnych umiejętności. Sukces w tej dziedzinie nie przychodzi natychmiast, ale jest rezultatem czasu i zdobywanego doświadczenia. Stopniowo, inwestycja w mieszkanie na wynajem może przekształcić się w źródło stabilnego i dochodowego biznesu, przynosząc satysfakcjonujące wyniki finansowe.