Jak kupić mieszkanie od dewelopera – poradnik krok po kroku

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 29 kwietnia 2020

Jak kupić mieszkanie od dewelopera, aby nie żałować?

Pierwsza sprawa to wybór lokalizacji. Ta decyzja niesie ze sobą poważne konsekwencje, bowiem często jej pochodną jest cena mieszkania. Na osiedlach budowanych w szczerym polu, z dala od centrum, ceny za metr są znacznie bardziej atrakcyjne niż w promieniu paru kilometrów od Rynku, zadbanego parku czy nad rzeką. To jest spory dylemat, bowiem z reguły mamy ograniczony budżet wynikający ze zdolności kredytowej. Kupić większe mieszkanie z dala od centrum czy mniejsze, ale w miejscu dobrze skomunikowanym, z infrastrukturą ułatwiającą życie: sklepy, gastronomia, punkty usługowe, przedszkola, szkoły itp. Jak duży kredyt hipoteczny możemy spłacać?

Dobra lokalizacja przekłada się na pieniądze. Więcej zapłacimy teraz, więcej zarobimy później

Taka decyzja ma różnorakie konsekwencje. Kupno mieszkania od dewelopera z dala od centrum może dla rodziny wiązać się z koniecznością zakupu drugiego samochodu, aby sprawnie docierać do pracy i po drodze odwozić dzieci do szkoły czy do przedszkola. Chyba że miejsce jest dobrze skomunikowane, np. nieopodal jest stacja kolejki podmiejskiej lub przystanek, z którego często odjeżdżają autobusy.

Lokalizacja ma też duże znaczenie przy sprzedaży mieszkania. Im lepszą wybierzemy, tym – w razie przeprowadzki – więcej zarobimy na mieszkaniu. Łatwiej będzie też je wynająć. Warto to brać pod uwagę, bo nawet jeśli zakładamy, że to lokum docelowe, to życie pisze różne scenariusze. Zakup mieszkania od dewelopera i na dodatek finansowany z kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, dlatego należy ją bardzo dobrze przemyśleć.

Ścisłe centrum, przedmieścia i czy zaciszna wioska? Wiele zależy od naszego trybu życia

Dobra lokalizacja może mieć różne oblicza. Dla jednych mieszkanie w ścisłym centrum jest nie do zniesienia, choćby ze względu na hałas powodowany przez ruch uliczny, a sąsiedztwo licznych lokali gastronomicznych sprawia, że miejsce to nigdy nie zasypia. Z kolei dla innych nie do zaakceptowania jest, że nawet po podstawowe bieżące zakupy trzeba jechać samochodem. Dla rodziców ważna jest bliskość przedszkola i szkoły oraz przychodni, a dla singla pracującego zdalnie, idealnym miejscem może być nawet mieszkanie na odległej wsi, byle tylko miał dostęp do szybkiego internetu. Każdy musi sam ocenić własne potrzeby kupując mieszkanie od dewelopera.

Plan zagospodarowania przestrzennego i prospekt informacyjny – to trzeba sprawdzić dokładnie

Gdy już mamy upatrzoną lokalizację – bez względu na to, jaka ona jest – koniecznie sprawdźmy plan zagospodarowania przestrzeni. Unikniemy w przyszłości rozczarowania. Może za parę lat, zamiast z okna widzieć łąkę i pasące się na niej sarenki, będziemy mieć widok na ekran akustyczny osłaniający obwodnicę śródmiejską. Taka perspektywa nie musi być straszna pod warunkiem, że mamy tego świadomość i za takie sąsiedztwo w przyszłości teraz mniej zapłacimy za mieszkanie.

Co prawda deweloper musi nam pokazać prospekt informacyjny, z którego dowiemy się o planowanych przedsięwzięciach wpływających na jakość życia, czyli powinien zawierać dane o przewidzianych w okolicy jednego kilometra inwestycjach, takich jak drogi, tory kolejowe, wysypiska śmieci czy oczyszczalnia ścieków, jednak nie zaszkodzi poświęcić trochę własnego czasu, aby samemu sprawdzić. Może nam się nie spodobać, że coś takiego powstanie w odległości np. 1,2 kilometra od naszych okien.

Plany zagospodarowania przestrzennego oraz zapowiedzi samorządu warto również sprawdzać z innego powodu. Możemy bowiem trafić na mało atrakcyjną lokalizację, ale perspektywiczną. Na przykład dobrze zlokalizowana, ale bardzo zaniedbana dzielnica, ma plan rewitalizacji, gmina pozyskała już na ten cel środki unijne i za parę lat będzie to zupełnie inne miejsce, w którym nieruchomości będą znacznie droższe.

Może w okolicy osiedla, do którego prowadzi polna droga dojazdowa, powstanie w pobliżu (ale nie pod naszymi oknami) obwodnica z nieodległym węzłem drogowym i dzięki temu w ciągu kwadransa samochodem dotrzemy do każdego zakątka miasta. To pozytywnie wpłynie na komfort życia oraz na wzrost cen.

Mieszkanie od dewelopera – tak, ale zależy, od jakiego

Jak sprawdzić dewelopera?

Poza tym przeglądając oferty deweloperów, sprawdźmy, co to za firmy. Wybierając taką, która zrealizowała już różne inwestycje, mamy pewność, że ma już doświadczenie. Nawet możemy sprawdzić jakie, wybierając się na wycieczkę i oglądając wcześniejsze przedsięwzięcia. To, jak prezentują się budynki postawione parę lat temu, jest dobrym sprawdzianem.

Warto też zagadnąć mieszkańców o ich wrażenia ze współpracy z firmą oraz o ewentualne problemy, które wynikły już po zamieszkaniu. Nie oznacza to, że trzeba skreślać nowe podmioty, każdy kiedyś zaczynał, ale warto zajrzeć do KRS-u (Krajowego Rejestru Sądowego), w którym spółki składają sprawozdania finansowe. Można tam również sprawdzić online, jaki jest kapitał zakładowy, kto jest udziałowcem itp. To bardzo ważne informacje, zanim wybierze się mieszkanie i nastąpi podpisanie umowy deweloperskiej.

Rachunek powierniczy zapewnia bezpieczeństwo

Dziś kupowanie mieszkania jest znacznie bezpieczniejsze dzięki rachunkom powierniczym. Wpłacamy pieniądze na taki rachunek powierniczy, a bank wypłaca je deweloperowi w miarę postępu prac. Unikamy zatem sytuacji, w której firma defrauduje nasze ciężko zarobione pieniądze, a my zostajemy z kredytem i bez mieszkania. Teraz w przypadku upadku dewelopera odzyskamy wpłacone środki, ale wciąż pozostajemy bez mieszkania, a zmarnowanego czasu i zaangażowania nikt nam nie zwróci. Dlatego warto być zapobiegliwym.

Umowa deweloperska jako akt notarialny – uważajmy, co jest tam zapisane

Zapobiegliwość polega również na tym, aby w akcie notarialnym (jego kosztami strony dzielą się po połowie), tzw. umowie deweloperskiej, zawrzeć jak najwięcej szczegółów dotyczących inwestycji. To szczególnie ważne, kiedy podpisujemy taki akt przed rozpoczęciem budowy lub na jej wczesnym etapie. Gdy już osiedle jest gotowe, sami możemy zobaczyć, jak ono wygląda i nawet obejrzeć nasze przyszłe mieszkanie. Jednak gdy prace dopiero się rozpoczynają, to ważne jest, aby obietnice dewelopera znalazły się w umowie.

Bardzo istotny jest termin zakończenia budowy, przekazania mieszkania i przeniesienia własności. Dopiero wtedy możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej. To ważne nie tylko z powodów formalnych i zabezpieczenia naszego prawa własności, ale również ma skutki finansowe. Do momentu wpisu do księgi wieczystej banki z reguły życzą sobie wyższej raty kredytu lub dodatkowego ubezpieczenia. Gdy mamy księgę wieczystą z wpisem, spada nam wysokość raty.

Umowa ta jest ważna, bowiem jeśli na klatce schodowej zamiast marmurów będzie farba olejna, a zielony skwer okaże się osłoną śmietnikową ozdobioną bluszczem (to oczywiście przesadzone przykłady), możemy swoich praw dochodzić w sądzie.

Oczywiście umowa między nami a deweloperem również na nas nakłada obowiązki, przede wszystkim dotyczące płatności. Dlatego, zanim ją podpiszemy, musimy mieć decyzję kredytową z banku, aby być pewnym, że wystarczy nam środków na pokrycie zobowiązań. Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego w 2012 roku zastąpiła umowę przedwstępną kiedyś często podpisywaną bez udziału notariusza. Dzięki temu podpisując umowę deweloperską ma się jeszcze większe zabezpieczenie.

Odbiór lokalu nie musi być czystą przyjemnością

Jak to zrobić, aby nie popaść w dodatkowe koszty?

Ostatnią rzeczą, po podpisaniu umowy deweloperskiej, jest odbiór lokalu. Przyjrzyjmy się, czy wszystko jest w należytym porządku. Dobry deweloper sam przypilnuje wykonawcy, aby jakość wykonanych prac była na odpowiednim poziomie.

Jeszcze w latach 90. (nie mówiąc o wcześniejszych dekadach) „standardem” były pofalowane tynki i brak kątów prostych przy ścianach. To „drobiazgi”, ale tylko do momentu, kiedy nie zaczęło się kafelkować łazienki i zabudowywać kuchni. Trzeba było dodatkowo płacić za równianie ścian. A to jak wiadomo podnosiło koszty poniesione na wykończenie mieszkania.

Wysokość raty kredytu hipotecznego nie jest dana raz na zawsze

Jeśli przez te wszystkie etapy przejdziemy pomyślnie, pozostaje nam tylko cieszyć się z własnego mieszkania, urządzić je tak, jak wymarzyliśmy i liczyć na to, że stopy procentowe jak najdłużej będą utrzymywane na niskim poziomie, a tym samym rata kredytu hipotecznego nie będzie nam rosnąć. Po zakupie mieszkania od dewelopera i przeniesieniu prawa własności nieruchomości nie pozostaje nic innego, jak cieszyć się własnymi czterema kątami.

Dobry deweloper, czyli jaki?

Deweloper może pomóc nam wybrać korzystną ofertę kredytową, ale nie tylko to przesądza, że jest on dobrym i godnym zaufania partnerem. Republika Wnętrz to deweloper działający na rynku już od 2004 roku. Przez ten czas zrealizował 13 inwestycji o bardzo różnym charakterze – prestiżowe apartamentowce, budynki z funkcjonalnymi i wygodnymi mieszkaniami o bardzo zróżnicowanych metrażach dla rodzin i singli, a także mikroapartamenty głównie z myślą o studentach.

Obecnie wszystkie te typy lokali ma w swojej ofercie. Adresowana jest dla osób, które poszukują czegoś dla siebie, jak i dla tych, którzy chcą zainwestować, aby zarabiać na najmie. Poszukujący apartamentów znajdą je w centrum Wrocławia przy ul. Tęczowej – to inwestycja Apartamenty Halo. Rodziny mogą zamieszkać na kameralnym, atrakcyjnie położonym Osiedlu Laguna, które znajduje się przy ulicy Henryka III. To malownicza okolica tuż przy zalewie Błękitna Laguna w Siechnicach. Dla studentów, choć nie tylko, adresowane jest przedsięwzięcie Sołtysowicka 21c, które składa się z 250 mikromieszkań. Istnieje również możliwość zainwestowania w aparthotel Microklimat, w jeden (lub kilka) komfortowych mikroapartamentów.

Łącznie w ofercie jest 600 lokali spełniających bardzo różne oczekiwania.