Trudna historia kawalerki. Czy warto inwestować w małe mieszkania?

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 11 października 2019

Przez lata PRL-u, gdy panowała specyficzna sytuacja na rynku mieszkaniowym, idea kawalerki, przed wojną nazywanej z francuska garsonierą, została mocno wypaczona. Do tego stopnia, że stała się synonimem wyśmiewanego, ciasnego, niepraktycznego mieszkania dla nikogo. Po latach wolnego rynku reputacja kawalerek została odbudowana przede wszystkim dlatego, że zaczęły one pełnić swoją prawdziwą rolę – jako mieszkania na start, dla jednej osoby, tymczasowego lokum dla studenta lub delegowanego na dłużej pracownika, który nie ma zamiaru zapuszczać korzeni, ale jednocześnie jego pobyt jest zbyt długi, aby mógł żyć w hotelowym pokoju.

Popyt na kawalerki jest pochodną zmian społecznych. Młodzi albo przestali mieć ochotę współtworzenia z rodzicami i czasem jeszcze z dziadkami wielopokoleniowego domu, albo zaczynali samodzielne życie w innym mieście. Usamodzielniając się, wynajmowali garsoniery – małe, jednopokojowe lokale za akceptowalną stawkę czynszu.

Kawalerka nie dla kawalera

Podczas powojennego głodu mieszkaniowego (tysiące zburzonych budynków), dużej migracji ze wsi do odbudowywanych i uprzemysławianych miast, wrócił temat mieszkań nie tylko dla rodzin, ale również dla panien i kawalerów, wtedy jeszcze nie nazywanych singlami.

Założenie było słuszne – jedna osoba nie potrzebuje dużego mieszkania, ważniejsze jest, aby było ją stać na jego kupno bądź wynajem. To lokal na start, a nie na całe życie. Jednak w PRL-u skończyło się to tak, że panny i kawalerowie wciąż mieszkali z rodzicami, albo całymi latami w hotelach robotniczych. Choć słowo hotel nie było dobrym określeniem biorąc pod uwagę warunki tam panujące: kilkuosobowe sale, czasem z piętrowymi łóżkami, a w najwyższym standardzie dwu-, trzyosobowe pokoje.

Natomiast w kawalerkach gnieździły się rodziny z dziećmi. Kawaler na przydział kawalerki czekał tak długo, że jak się doczekał, to miał już żonę i dziecko. I tak sobie mieszkali na 18 lub na 25 metrach kwadratowych czekając kolejne lata na przydział większego mieszkania.

Jak zdobyć własne M?

Nie istniał rynek kredytów hipotecznych, bo nawet nie był potrzebny. Nie było prywatnych inwestycji w budynki wielorodzinne, więc nie było podaży. Sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych była budowa – w tzw. systemem gospodarczym – własnego domu lub zapisanie się do spółdzielni mieszkaniowej oraz sumienne comiesięczne wpłacanie na książeczkę mieszkaniową wyznaczonej kwoty i czekanie latami na przydział wymarzonego lokum. Trzecią drogą było czekanie (również latami) na przydział mieszkania komunalnego.

Jak wspomnieliśmy, potrzeby mieszkaniowe były ogromne. Zniszczenia wojenne to jedno, ale do tego w latach 60. swojego miejsca na ziemi zaczęli szukać ludzie z powojennego wyżu demograficznego. System nie nadążał. Bywało, że w mieszkaniach dwupokojowych mieszkały dwie rodziny – syn czy córka z żoną czy mężem nie mieli gdzie się podziać, więc gnieździli się u rodziców/teściów. A gdy właśnie doczekali się kawalerki (gdy jeszcze nie byli w związku, nie mogli zapisać się na większe mieszkanie), to na świecie pojawiało się dziecko. Gdy w końcu udało im się zamieszkać w „przestronnym” M3, to dziecko miało męża lub żonę i dziecko, więc znów żyli wszyscy razem w ścisku.

Wygodnie według norm

Warto tu trochę przypomnieć, jakie były normy „wygodnego” życia. To wyjaśni, dlaczego słowo przestronne w kontekście M3 zastało zapisane w cudzysłowie. I co to w ogóle jest M3?

Rzecz polegała na tym, aby architekci nie puszczali wodzy fantazji i projektowali budynki efektywne w budowie. Stosunek wykorzystanych materiałów budowlanych i nakładu pracy musiał być korzystny do liczby znajdujących się w nim mieszkań. Chodziło o to, aby jak najmniejszym kosztem zapewnić jak największej liczbie ludzi dach nad głową.

I tak powstały normy M. Liczba po M określała, dla ilu osób jest to lokal. M1 – dla jednej osoby, M2 – dla dwóch itd. Aż do 1974 roku władza uznawała, że można mieszkać na naprawdę niewielkiej przestrzeni. M1 to lokal jednopokojowy z aneksem kuchennym. M2 to już komfort – kuchnia musi być osobnym pomieszczeniem. Dla M1 przewidziany był metraż to od 17 do 20 metrów kwadratowych. Na minimum 24 metrach mogły mieszkać dwie osoby. M3 to już metraż na poziomie 33-38 metry. Czteroosobowa rodzina powinna się zadowolić 48 metrami.

Wraz z postępem uznano, że jednak społeczeństwu należy się coś więcej. Kawalerka urosła. Taka dla jednej osoby od 1974 roku powinna mieć 25, a nawet 28 metrów. Dla dwóch osób (dwuosobowa kawalerka to chyba oksymoron) metraż wynosił między 30 a 35 metrów. Dla rodziny 2+2 (M4) budowano już mieszkania od 56 do 61 metrów kwadratowych. Te normy można uznać już za cywilizowane jak na polski rynek mieszkaniowy. To jednak tylko normy, bo i tak spora część społeczeństwa żyła w znacznie większym ścisku.

Mikromieszkania, mikroapartamenty i mikrocena

W latach 70. i 80. standardowa kawalerka w blokach z wielkiej płyty miała 25 metrów kwadratowych i osobna kuchnię, najczęściej nawet jasną, czyli z oknem. Gdy nastał wolny rynek, deweloperzy zaczęli budować tego typu lokale o powierzchni ponad 30 metrów, czasem nawet prawie 40.

Nie ma mieszkań zbyt dużych. Są jednak mieszkania zbyt drogie. Zbyt drogie, jeśli chodzi o cenę zakupu, najmu bądź utrzymania. Dlatego w ostatnich latach rynek zwrócił się ku małym lokalom, ale za to o wysokim standardzie – nie tylko samego mieszkania, ale całego budynku.

Na malutkie, ale funkcjonalne mieszkanka, jest popyt, szczególnie wśród młodych ludzi, bowiem dość szybko przekonują się, że wynajmowanie większego, ale wspólnie z innymi, ma sporo wad. Chodzi o tak zwane życie w komunie, która polega na tym, że np. czterech, pięciu czy nawet sześciu studentów wynajmuje duże, trzypokojowe mieszkanie. Wysokie koszty najmu rozkładają się na kilka osób. Niby każdy ma swoją przestrzeń życiową, ale jednak rano powstaje problem kolejki do łazienki czy tego, kto i w jakim zakresie ma posprzątać kuchnię.

Mikromieszkanie jest wygodne?

Paradoksalnie, znacznie wygodniej można żyć w malutkim mieszkaniu, ale samemu. Z własną kuchnią lub aneksem kuchennym i łazienką do własnej dyspozycji. Czynsz za takie mieszkanie jest z reguły akceptowalny, a czasem przy wsparciu rodziców można je kupić na własność.

W nowoczesnych budynkach, które głównie składają się z kawalerek, dziś chętniej nazywanych mikroapartamentami, jest cała infrastruktura potrzebna do wygodnego funkcjonowania. Nie ma potrzeby zagracania małej łazienki pralką, bowiem w budynku jest pralnia. Przede wszystkim zaś mieszkanka są funkcjonalne. Co ważne, często oferowane są już wykończone, a bywa, że umeblowane. Stąd określenie mikroapartament – mikro, bo mały, ale apartament, bo wygodny.

Czasem budynek z mikromieszkaniami określany jest jako akademik – wyraźnie określony jest typ potencjalnego najemcy. Jednak rynek jest znacznie większy. Takie lokale kupują dla swoich pracowników firmy. Dla korporacji, która przetasowuje swoich pracowników między miastami i państwami, taniej jest zapewnić im mieszkania niż pokoje w hotelach. A dla pracowników to wygodniejsze rozwiązanie, jeśli w grę wchodzi pobyt paromiesięczny czy nawet paroletni.

Czasem też sami pracownicy chętnie wynajmują na własną rękę mikromieszkania, bo są nowoczesne i funkcjonalne, a w ostatecznym rozrachunku tańsze niż najem w tradycyjnym budownictwie, gdzie jeszcze trzeba zainwestować w meble, pralkę, czy nawet kuchenkę lub lodówkę. Podczas przeprowadzki do innego miasta nie za bardzo wiadomo, co z tym sprzętem zrobić.

Mikromieszkania – megainwestycja

Z racji, że mikromieszkania chętnie są wynajmowane, są dobrą inwestycją. Kupując je, nie trzeba się obawiać, że zabraknie chętnych do najmu. Mieszkania mają niewielkie metraże, więc nie jest potrzebny duży kapitał, aby zainwestować w jedno z nich. W przypadku posiadania większej ilości wolnych środków, można kupić kilka mikromieszkań. Dodatkowo, łatwo wyjść z takiej inwestycji, bowiem nieduże lokale są najbardziej chodliwe na rynku. Chętnie kupują je zarówno inwestorzy, jak i rodzice dzieciom, albo osoby na dorobku, które chcą posiadać mieszkanie na start, ale zdolność kredytowa nie pozwala im od razu na zakup większego lokum, a przede wszystkim, takiego nie potrzebują, bo nie mają jeszcze rodziny.

– Rozważając inwestycję w nieruchomości zawsze trzeba zwracać uwagę na lokalizację. W przypadku mikromieszkań ważne jest, aby ich lokalizacja była dobrze skomunikowana z centrum, a przede wszystkim, aby w ich pobliżu były uczelnie wyższe. To zagwarantuje zainteresowanie najmem ze strony studentów – podsumowuje Rafał Hryniszak z Republiki Wnętrz, renomowanego dewelopera, który realizuje atrakcyjne dla inwestorów przedsięwzięcia we Wrocławiu. – Trzeba zwrócić uwagę również na sam budynek, czy działać w nim będzie pralnia, recepcja oraz czy posiada garaż podziemny lub miejsca parkingowe.