Jak zarobić więcej na mieszkaniu, czyli wynajem na pokoje

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 20 lipca 2021

Bardzo dużo zależy od wielkości i rozkładu mieszkania oraz – jak zawsze w przypadku nieruchomości – od lokalizacji. To w dużym stopniu determinuje, dla jakiej grupy najemców powinniśmy skierować ofertę.

O tym, że w takiej formie najmu tkwi potencjał, świadczy zainteresowanie kupnem dużych mieszkań w kamienicach, które po remoncie wynajmowane są na pokoje najczęściej studentom. Takie lokale są często w kiepskim stanie, więc i tak wymagają sporych nakładów, zatem przystosowanie ich do takiego rodzaju najmu nie wiąże się z dużymi dodatkowymi kosztami.

Czy wynajem na pokoje jest bardziej opłacalny niż wynajem całego mieszkania?

Z dużymi mieszkaniami jest ten problem, że są trudniej zbywalne oraz trudniej zdobyć jednego stałego najemcę. Dlatego lokale kupowane pod wynajem to najczęściej kawalerki lub dwupokojowe. Z kolei nabywców szukających czterech kątów dla siebie, też z reguły stać na mieszkania o ograniczonym metrażu. Dlatego gros rynku pierwotnego opiera się o mieszkania dwupokojowe.

To wcale nie jest zła wiadomość dla właścicieli dużych mieszkań, bo jeśli zamożniejsza rodzina szuka trzypokojowego lokalu do wynajęcia, to nie napotka na ogrom ofert. Nasza może się okazać dla niej w sam raz. Jeśli nie rodzina, to najemcami bywa paczka znajomych studentów, dla których wynajęcie dużego lokum wychodzi znacznie taniej „na głowę”, niż zamieszkanie osobno. Czasem nawet jest to atrakcyjniejsze cenowo niż akademik, bo w niektórych miastach te wcale nie są tak tanie.

Nie zawsze jednak studenci, którzy chcą pogodzić przyzwoity standard życia z umiarkowanym budżetem, są w stanie zbudować ekipę do wspólnego wynajęcia mieszkania. Możemy zrobić to za nich, oferując do wynajęcia miejsce w pokoju, a nie mieszkanie.

Zakładając, że posiadamy trzypokojowy lokal, w którym jest osobna kuchnia, możemy wynająć najmniejszy pokój jednej osobie za 1 000 zł, a dwa większe czterem osobom po 1 600 zł od pokoju. Wtedy przychód z całego mieszkania wyniesie 4 200 zł. To może być nawet o 1 000 zł więcej niż otrzymamy od jednego najemcy. Wiele oczywiście zależy od miasta, lokalizacji, sytuacji na rynku. Są pokoje do wynajęcia za 1 500 zł, a są i takie za 450 zł. Niektóre całe mieszkania o zbliżonym metrażu można wynająć za 2 500 zł, a można za kwoty oscylujące wokół 5 000 zł.

Trudno jest porównywać lokal o wysokim standardzie w historycznym centrum miasta z własnym miejscem parkingowym, do nawet dużego, ustawnego mieszkania w blokowisku na przedmieściach.

Trzeba mieć na względzie, że ceny za pokój kształtuje popyt ze strony studentów oraz pracowników tymczasowych lub delegowanych na określony czas przez swoje korporacje. Jednak mimo wszystko jest to opcja zdecydowanie polecana w ośrodkach akademickich.

Jak wybrać odpowiedni lokal?

Idealny lokal dla studentów to mieszkanie z osobną kuchnią, najlepiej dość dużą, w której zmieści się część jadalna. Do tego osobna łazienka i WC. Wielkość oraz liczba pokoi ma też swoją rolę. Gdy są małe, to determinuje jednego lokatora na pokój, w przypadku większych, możemy podejść elastycznie, czyli aranżować jedno lub dwuosobowe.

Bardziej liczne pokoje raczej powinniśmy adresować do pracowników tymczasowych, którzy potrzebują ich tylko do tego, aby się wyspać. Można wtedy nawet rozważyć piętrowe łóżka.

Nie oznacza to, że lokal z dużym salonem połączonym z kuchnią, jest bez szans. Wtedy nasze mieszkanie możemy pozycjonować jako apartament. Jeśli do tego są dwa lub trzy pokoje, możemy pomyśleć o wykończeniu w wyższym standardzie i wynajęciu mieszkania firmie, która zakwateruje tam swoich dwóch lub trzech pracowników.

Delegowanie ludzi z oddziału do oddziału, z kraju do kraju, jest dość powszechne w korporacjach (choć pandemia zmieniła tę praktykę, ale jednak wiele wskazuje, że wracamy do normalności). Przebywają w danym miejscu na tyle długo, że hotelowe warunki nie są odpowiednie, ale też za krótko, aby bardziej się zadomowić. Natomiast osobny pokój w apartamencie jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ mają zapewnioną prywatność, a jednocześnie dużą przestrzeń do życia w części wspólnej. Mogą spędzać czas ze współlokatorem lub osobno.

Naturalnie taki pokój w apartamencie z dużą częścią wspólną, musi być dużo droższy od pokoiku dla studenta, dla którego częścią wspólną jest tylko kuchnia i łazienka.

Wynajem pokoju, a wyposażenie

W wynajmowaniu mieszkań na pokoje ważne jest kompleksowe wyposażenie lokalu. Trudno oczekiwać, że student poszukujący kąta dla siebie, wprowadzi się z łóżkiem, biurkiem i pralką. Podobnie pracownik korporacji nie przyjedzie do Polski z telewizorem, a raczej nie będzie chciał kupować go na kilka miesięcy.

Dla wszystkich ważny jest dostęp do internetu, więc warto zainwestować w dostawcę oferującego szybki internet, najlepiej w technologii światłowodowej. Pracownicy korporacji będą oczekiwać szybkiego łącza, a grupa studentów będzie dzielić sieć między siebie i wolny internet będzie ich frustrował.

Standard wykończenia i wyposażenia dostosowujemy do najemców, ale w przypadku mebli, przede wszystkim łóżek, warto, aby były solidne. Unikniemy wtedy częstej wymiany. Można też postawić na najtańsze dostępne meble, ale wkalkulować w koszty ich częstą wymianę (ta opcja nie dotyczy standardu apartamentowego).

Najkorzystniej postawić również na uniwersalny design, nienachalną elegancję w apartamencie i funkcjonalność w studenckim lokum. Nawet jeśli jesteśmy wielbicielami mebli w stylu Ludwika XIV, to nie fundujmy najemcom tak stylizowanego wyposażenia. Sporą grupę potencjalnych najemców możemy odstraszyć.

Jakich najemców szukać?

Komu wynająć mieszkanie na pokoje, w dużej części jest pochodną tego, jaki lokal i w jakiej lokalizacji posiadamy. Jeśli w sąsiedztwie jest uczelnia, to raczej nie ma co szczególnie kombinować. Na wrocławskich Sołtysowicach powstają małe mieszkania, każde z aneksem kuchennym. Sołtysowicka 21C – tak nazywa się budynek – sąsiaduje z wyższymi uczelniami, zatem kupując tam mieszkanie w celach inwestycyjnych, pod wynajem, adresat naszej oferty jest oczywisty.

Możemy pozycjonować ofertę najmu jako mikroapartament lub jako ekskluzywny akademik. Będzie to dla najemców jasny przekaz, że nie zamieszkają w sąsiedztwie rodzin z małymi dziećmi czy wśród emerytów, gdzie cisza nocna od 21 jest świętością.

Jeśli natomiast jesteśmy właścicielami lokalu o wysokim standardzie, usytuowanego nad rzeką, z widokiem na katedrę lub ratusz, to śmiało możemy kierować ofertę do korporacyjnych specjalistów.

Niektóre lokalizacje można uznać za uniwersalne – ofertę najmu jesteśmy w stanie kierować szeroko, do różnych grup. Ma to tę zaletę, że jesteśmy elastyczni, niezależnie od koniunktury na rynku powinniśmy sobie świetnie poradzić. Takim przykładem jest MicroKlimat przy ul. Brzoskwiniowej we Wrocławiu. To okolice alei Armii Krajowej, która zapewnia dobrą komunikację z różnymi częściami miasta.

Ludzie biznesu docenią miejsca w garażu podziemnym i dobry dojazd na lotnisko. Wszyscy, również studenci, powinni być usatysfakcjonowani bliskością dworców PKP i PKS. Pierwsza grupa może zdecydować się na tę lokalizację ze względu na okoliczne centra biznesowe, takie jak Globis, Skytower czy Arkady Wrocławskie. Studentów powinna satysfakcjonować możliwość szybkiego dotarcia na Uniwersytet Medyczny i Ekonomiczny.

Deweloper Republika Wnętrz projektował lokale z myślą o inwestorach. Część z nich to mieszkania dwupokojowe, a każdy pokój ma swój aneks kuchenny, To idealne mieszkanie, które nie wymaga żadnych dodatkowych aranżacji, aby wynająć je na pokoje.

Jednak nawet lokalizacja z pozoru mało atrakcyjna może dać nam zarobić, jeśli pasować będzie np. pracownikom tymczasowym, którzy będą mieć dobry dojazd do fabryki, które z reguły zlokalizowane z dala od centrum.

Kierując ofertę do studentów, śmiało możemy korzystać z popularnych portali ogłoszeniowych. Są tam kategorie „pokoje do wynajęcia”. Licząc na pracowników najemnych, dobrze skorzystać z agencji, która ich obsługuje. Podobnie w przypadku mieszkań dla pracowników korporacji warto, aby odpowiednia agencja nas reprezentowała.

Każde poszukiwanie najemców wiąże się z mniejszymi bądź większymi kosztami, ale jest to niezależne od tego, czy wynajmujemy mieszkanie na pokoje, czy w całości.

Jak sporządzić umowę wynajmu?

Dobra umowa najmu powinna zabezpieczać interesy obu stron i nie ma co ulegać pokusie, aby wszelkie koszty i ryzyko przekładać na najemców. Z reguły kończy się tym, że ci bardziej świadomi rezygnują z podpisania takiej umowy, a pozostali, jeśli koszty (jak np. utrata kaucji niekoniecznie z uzasadnionego powodu czy konieczność odkupienia sprzętów lub dokonania remontu) przekroczą ich oczekiwania a co gorsze możliwości finansowe, będą oporni w realizowaniu takich zapisów.

Zamiast narażać się na awantury czy tym bardziej sprawy sądowe (sąd może podważyć zapisy umowy, które zaburzają równowagę stron), lepiej jasno określić zasady. Możemy zdać się na prawnika, pośrednika lub skorzystać z któregoś ze wzoru umowy dostępnego w internecie.

Umowa musi przede wszystkim jasno określać, za co najemca płaci i z czego może korzystać. Powinny być określone części wspólne, czyli przedpokój, łazienka i kuchnia z zaznaczeniem, że każdy z lokatorów ma do nich dostęp i może korzystać z nich w zakresie niezbędnym do funkcjonowania w mieszkaniu w porozumieniu z pozostałymi lokatorami.

Taki zapis wyklucza np. zorganizowanie imprezy w kuchni blokując w ten sposób możliwość korzystania z niej przez pozostałych lokatorów. Jeśli mamy obawy, jak ułożą się relacje między lokatorami, możemy wprost zawrzeć zapis, do czego służą poszczególne pomieszczenia części wspólnej oraz co jest w nich zabronione.

Zamiast szczegółowych zapisów w umowie, możemy zapisać, że lokator zobowiązuje się do przestrzegania regulaminu i w nim zamieścić bardziej szczegółowe zasady. Ich złamanie może się wiązać z wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminy wypowiedzenia.

Ważnym elementem jest również protokół zdawczo-odbiorczy, który podpisują obie strony. Jest to istotne szczególnie w przypadku wynajmu mieszkania na pokoje, aby uniknąć sytuacji, w której lokator wprowadzający się później płaci za uszkodzenia, które powstały przed jego przybyciem. W takim protokole zawieramy spis rzeczy oraz ich stan, które są w pokoju do wyłącznej dyspozycji najemcy, a także analogicznie postępujemy z wyposażeniem części wspólnej.

Jeśli w mieszkaniu są jakieś skazy na tyle niewielkie, że nie wymagają jeszcze ingerencji, ale na tyle duże, że najemca nie chce ryzykować, że poniesie odpowiedzialność za ich powstanie, to wpisujemy np. „plama na ścianie z oknem w prawym górnym rogu”. Podczas odbierania mieszkania obie strony mają jasność, że porysowana ściana przeciwległa do okna to skaza powstała za kadencji tego lokatora, a nie jego poprzednika.

Warto wszystko rzetelnie spisać, bo pamięć bywa zawodna. Mieszkanie wynajmowane na pokoje może cechować się większą rotacją lokatorów i my sami możemy nie pamiętać, który w jakim stanie zastał swój pokój czy część wspólną. Możemy niesłusznie kogoś skrzywdzić lub dać sobie wmówić, że „przecież tak już było od początku”.

Należy też zabezpieczyć się przed sytuacją, że nie będzie winnego zniszczenia w części wspólnej. W takiej sytuacji lokatorzy odpowiadają solidarnie.

Nie możemy mieć jednak pretensji o zużycie lokalu wynikające ze zwykłego użytkowania. Drobne naprawy, poważniejszy remont od czasu do czasu, musimy wziąć na siebie. Zamieszkiwanie większej liczby osób musi powodować znacznie szybszą degradacje części wspólnej, przede wszystkim kuchni. Jej wyposażenie, meble, będą się zużywać tak, jakby korzystało z niej parę gospodarstw domowych.

Trzeba też określić koszty mediów. Możemy oszacować zużycie wody oraz prądu (najlepiej z lekką górką) i zastosować opłatę ryczałtową dla lokatorów, albo szczegółowo rozliczać liczniki i dzielić opłaty na „głowę”.

Pokój dla studenta – plusy i minusy

Wynajmowanie mieszkania na pokoje ma swoje ekonomiczne plusy, ale też minusy, jak przyspieszona eksploatacja lokalu, nikt o część wspólną nie będzie dbał, „jak o swoje”, możemy też być zmuszeni do pełnienia roli mediatora między lokatorami, jeśli nie będą w stanie się porozumieć w pewnych aspektach życia na wspólnej przestrzeni.

Poza wyższym przychodem, zostaniemy za to wynagrodzeni brakiem przestojów w jego otrzymywaniu. Mało prawdopodobne jest, aby wszyscy lokatorzy jednego dnia wypowiedzieli nam umowy i na rynku nie byłoby nikogo chętnego nawet na jedno miejsce. Przecież nawet pandemia nie wypędziła w rodzinne strony wszystkich studentów.

Grozić nam może chwilowy wakat w jednym pokoju, ale nie we wszystkich naraz. Łatwiej też przestawić się np. ze studentów na robotników. Lokal skierowany na wyjem dla rodziny, może stać pusty nawet parę miesięcy, generując tylko koszty.

Posiadając mieszkanie, warto rozważyć wszystkie jego cechy, zanim zdecydujemy, jak je wynajmować. Planując kapitalny remont, trzeba już na tym etapie określić rolę nieruchomości. Gdy jesteśmy na etapie kupna lokalu, również wyważmy jego rozkład oraz potencjał wynikający z lokalizacji.

Najważniejsze jest to, że jakkolwiek postąpimy, to mało prawdopodobny jest scenariusz, że na inwestycji w nieruchomości będziemy stratni.