KNF ostrzega przed inwestowaniem w aparthotele i condohotele. Słusznie?

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 16 stycznia 2020

O inwestowaniu w apartamenty, gwarancji zysku, ostrzeżeniach KNF-u oraz o tym, gdzie nie inwestować, rozmawiamy z Piotrem Pupinem, Prezesem Zarządu spółki Republika Wnętrz.

Komisja Nadzoru finansowego ostrzega przed inwestycjami w condohotele i aparthotele

Przestrzega, że stopy zwrotu z inwestycji – która w materiałach marketingowych jest podawana jako gwarantowana – nie gwarantuje żadna instytucja. Jak pan zareagował na taki komunikat KNF-u?

Piotr Pupin: Na rynku widoczny jest trend budowy aparthoteli i condohoteli, ponieważ to ciekawy model finansowania przedsięwzięcia. Deweloper nie musi angażować własnego kapitału lub sięgać po kredyty. Koniunktura na rynku sprzyja takim przedsięwzięciom, bowiem ruch turystyczny rośnie. Jednak w kontekście tego rynku nie można jeszcze mówić o bańce, która pęknie. Ona jeszcze nie jest napompowana.

Dlaczego dziś KNF o tym pisze? Mam kilka teorii, które mogą to wyjaśnić. Po pierwsze, banki mogą być zaniepokojone, ponieważ nie otrzymują lokat od inwestorów, bo tym nie opłaca się ich zakładać. Oprocentowanie nie pokrywa inflacji, więc wolą lokować pieniądze właśnie w nieruchomościach. Condohotele czy aparthotele są świetną alternatywą. Społeczeństwo się bogaci, ma coraz większe oszczędności. Widzimy to, świadczy o tym fakt, że ci inwestorzy sami do nas pukają, bo chcą inwestować na dużo lepszych warunkach niż oferują to banki.

Warunki są lepsze, ale jak wygląda gwarancja stopy zwrotu. Lokatę w banku gwarantuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny, więc nawet bankructwo inwestycji nie jest groźne.

W przypadku inwestowania w aparthotele nie mówimy o gwarancjach na poziomie instytucji państwowych. Podpisujemy z inwestorem umowę, w której zobowiązujemy się wypłacać mu przez 10 lat określoną procentowo od wartości zainwestowanych pieniędzy kwotę. Gwarancja polega na tym, że niezależnie od tego, czy apartamenty, które inwestor kupił i są jego własnością, będą przez nas – jako operatora – wynajmowane czy też będą stały puste, on pieniądze otrzyma, ma swoje 7 proc. od zainwestowanego kapitału. Dlatego inwestorzy powinni zwracać uwagę, gdzie i w co inwestują, bo to właśnie operator obiektu swoim know-how daje gwarancję zysku.

Mówimy tu jednak o kupnie apartamentów w budynku, który w całości składa się z takich lokali i obsługiwane są przez jednego operatora. Na rynku tymczasem istnieje wiele firm, które zrzeszają apartamenty rozsiane w różnych lokalizacjach, często usytuowane w zwykłych budynkach mieszkalnych z punktem odbioru kluczy w zupełnie innej części miasta. Taki model niesie ze sobą większe ryzyko biznesowe. Najemcy to głównie turyści, pozyskiwani są przez takich pośredników, jak Booking.com, HRS, Travelist itp., a ci biorą minimalnie 20 proc. prowizji od każdej transakcji. Czyli operatorzy takich rozproszonych apartamentów zdani są na drogich pośredników. Zapewniając inwestorom 7 proc. zysku ryzykują, że w przypadku zachwiania rynku turystycznego, będą mieć problemy z rentownością i wypłacaniem deklarowanej stopy zwrotu.

Apartmoments Hotel Group, spółka z grupy Republika Wnętrz, jako operator, bazuje na rynku biznesowym i podpisanych przez nasze działy sprzedaży kontraktach. Są one podpisywane na rok lub dwa lata, gwarantują stałą stawkę cenową, a co ważne, nie mamy do opłacenia żadnych prowizji, które ciążyłyby na rentowności przedsięwzięcia.

Kupując apartament u Was, inwestor nastawia się na to, że będzie on wynajmowany niezależnie od turystycznej koniunktury. Z jednej strony nie interesuje go to, skąd weźmiecie najemców, z drugiej, jest spokojniejszy o swoje zyski wiedząc, że macie pomysł na ten biznes. Nastawieni jesteście na pracowników dużych korporacji?

Tak, są to międzynarodowe korporacje, które potrzebują lokum dla swoich pracowników, managerów średniego i wyższego szczebla, którzy w zależności od projektów przemieszczają się z kraju do kraju. Kontrakty podpisane bezpośrednio z korporacją gwarantują nieporównywalnie większy zysk niż pozyskiwanie indywidualnych klientów, gdzie w grę wchodzą duże wydatki na marketing i wspomniane wysokie prowizje dla pośredników. Poza tym, taki biznesowy gość przebywa w apartamencie nie dobę czy dwie, ale tydzień lub dwa, czasem miesiąc, co dla operatora wiąże się z niższymi kosztami. Przy wysokiej rotacji znacznie więcej kosztuje sprzątanie, wymiana pościeli i cała masa operacji związana z przygotowaniem apartamentu dla nowego gościa.

Ważna też jest lokalizacja – jeden obiekt z wieloma apartamentami trafia do konkretnej grupy docelowej, właśnie naszych biznesowych kontrahentów. W moim odczuciu KNF bardziej przestrzega przed tymi operatorami, którzy wynajmują wiele mieszkań w różnych lokalizacjach i są bardzo uzależnieni od tego, co się dzieje na rynku turystycznym.

Drugą – w moim odczuciu ryzykowną – opcją są apartamenty w kurortach nadmorskich i górskich. Tu, jeśli przychodzi zła koniunktura, spowolnienie gospodarcze, to pierwsze, z czego Polacy zrezygnują, to z podroży turystycznych. Firmy, jeśli tną koszty, to oszczędzają na wyjazdach integracyjnych czy obniżają koszty szkoleń organizując je w miejscu pracy zamiast w miłych okolicznościach przyrody.

Z tych powodów nasz biznes oparty jest tylko na miastach. Nawet w czasach złej koniunktury korporacje nie wycofają się z podróży służbowych, z delegowania pracowników, bo firma musi funkcjonować. Stabilność oferowanego naszym klientom najmu jest gwarancją dla naszych inwestorów.

Jak długo trwa gwarancja stałej stopy zwrotu?

Umowy podpisujemy z reguły na 10 lat. W indywidualnych przypadkach, w procesie negocjacji, możemy skrócić ten czas, jednak wystrzegamy się dłuższych terminów. Nie sposób przewidzieć, jak będzie wyglądała sytuacja po dekadzie. Budując nasz model biznesowy, oparty zresztą na kilkunastoletnim doświadczeniu ludzi z branży hotelarskiej, dysponując obiektami w rożnych miastach w rożnych lokalizacjach, zakładamy, że przez te 10 lat nastąpi kryzys. Bierzemy pod uwagę najgorszy możliwy scenariusz i to, że jeśli on się wydarzy, będziemy w stanie wypłacać inwestorom zapewnione w umowach kwoty.

Dodatkowym zabezpieczeniem dla inwestorów jest to, że my sprzedajemy nasze lokale po niższych cenach od tych, które moglibyśmy uzyskać obecnie na rynku. Po kilku latach inwestor ma nieruchomość, której wartość znacznie wzrosła, a właściwie jest droższa już w momencie zakupu.

Jak wygląda wyjście z takiej inwestycji?

Na przykład inwestor potrzebuje gotówki rok lub pięć lat po tym, jak zainwestował w apartament.

Można odsprzedać nieruchomość i zrobić cesję umowy na nowego właściciela. Wtedy my innemu podmiotowi wypłacamy stałą stopę zwrotu.

A co dzieje po 10 latach, kiedy kończy się umowa, a inwestor nie chce sprzedawać apartamentu?

Siadamy do stołu i uzgadniamy zasady współpracy w kolejnych latach. Jeśli żadna ze stron nie podejmie działania, to umowa automatycznie na obecnych zasadach zostaje przedłużona o kolejne trzy lata.

W przypadku wychodzenia z inwestycji może apartament sprzedać Wam?

Tak, mamy prawo pierwokupu. Tak więc inwestor może oszczędzić sobie szukania nabywcy. Nieruchomość jest jego własnością, więc wybór należy do niego – zarówno kiedy, jak i komu ją sprzeda.

My jesteśmy spółką, która zarządza najmem, ale właścicielem jest nabywca nieruchomości. Potwierdzone jest to wpisem do księgi wieczystej. W najbardziej czarnym scenariuszu, jeśli nasza spółka ogłasza upadłość, to te apartamenty nie stanowią majątku spółki, syndyk nie ma prawa nic z nimi zrobić. Właściciel może dalej wynajmować swój apartament lub go z zyskiem sprzedać. Nie traci zainwestowanych pieniędzy nawet w najgorszym scenariuszu.

KNF zaznaczyła, że z ryzykiem wiąże się inwestowanie w takie przedsięwzięcia w oparciu o kredyt. Ma sporo racji, bo nawet jeśli koniunktura będzie dobra, operator będzie sumiennie wypłacał inwestorowi pieniądze, to wystarczy podniesienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, aby operacja przestała się opłacać.

Najczęściej spotykamy się z osobami, które mają własny kapitał do zainwestowania. Zdarzają się jednostkowe przypadki, że ktoś chce inwestować pieniądze pochodzące z kredytu. Nie mamy wpływu na to, czy ktoś chce pomnażać zgromadzone własne pieniądze czy pożyczone. Jednak warto mieć na uwadze, że – szczególnie na początku inwestycji – wybór opcji jest bardzo duży. W sytuacji, gdy ktoś nie jest w stanie bez kredytu zainwestować w trzy duże apartamenty, może kupić dwa średnie czy nawet jeden mały. Nie trzeba dysponować milionem złotych, aby zarabiać na nieruchomościach w systemie aparthotelu.

Załóżmy, że inwestuje Pan swoje własne pieniądze – jakie nieruchomości brałby Pan pod uwagę?

Przede wszystkim zwracałabym uwagę na lokalizację. Nie zainwestowałbym w condohotel czy aparthotel w kurorcie turystycznym. Tam rynek jest już mocno nasycony. Travelist oferuje w hotelach cztero- czy pięciogwiazdkowych nocleg za 100 czy 120 zł za dobę. Z doświadczeniem wiem, że jest to na granicy rentowności, a… jeszcze komuś trzeba wypłacić 7 proc. Poza tym, ten rynek jest mocno uzależniony od takich nieprzewidywalnych okoliczności, jak pogoda. Natomiast w mieście, np. takim jak Wrocław, ruch turystyczny nie zanika nigdy. Szczególnie ruch biznesowy jest coraz większy. Przybywa powierzchni biurowych, a za tym idą nowe firmy, które wprowadzają się do Wrocławia. Tak samo jest w Krakowie, w Warszawie, w Poznaniu czy Gdańsku. W takich miastach nie obawiałbym się inwestycji w aparthotele czy condohotele i mógłbym spokojnie zainwestować pieniądze.