Rynek pierwotny a wtórny – podstawowe różnice

Które mieszkanie wybrać? Nie ma prostej odpowiedzi. Warto jednak poznać wady i zalety, jakie wiążą się z naszą decyzją. Wybór niekiedy zależy od potrzeb, preferencji, a nierzadko też od możliwości finansowych.

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 4 października 2021

Bywają również sytuacje, w których pozbawieni jesteśmy możliwości wyboru. Jeśli najważniejsza jest dla nas konkretna lokalizacja i w tym miejscu deweloper buduje nowe osiedle, a z rynku wtórnego nie ma żadnej oferty lub odwrotnie – nic nie powstaje, ale można nabyć lokal „po kimś”, to de facto zdani jesteśmy na to, co w danym rejonie jest dostępne.

Nierzadko też określamy minima, jakie mieszkanie musi spełnić (metraż, liczba pokoi itp.), a bank określa maksimum naszej zdolności kredytowej. Wtedy szukamy lokalu, który będziemy w stanie kupić i kwestia, czy od dewelopera czy od osoby prywatnej, nie ma znaczenia.

Co jeśli mamy wybór? Warto wtedy podjąć świadomą decyzję.

Rynek wtórny – wady

  1. W przypadku mieszkania, w którym wymagany jest gruntowny remont, jego koszt może być wyższy niż wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. Taniej jest ułożyć płytki i podłogi na przygotowanym podłożu, niż zrywać stare i kłaść nowe. Koszty robocizny idą w górę do tego płacimy za wyniesienie i transport gruzu. Czas oczekiwania na wolne terminy ekipy budowlańców – analogicznie jak w przypadku rynku pierwotnego.
  2. Ograniczenia w prowadzeniu remontu – sąsiedzi prowadzą normalne życie i często konieczne jest wprowadzenie ograniczeń dla ekipy budowlanej, np. praca tylko od poniedziałku do piątku w godzinach 8-16.
  3. W mieszkaniu niewymagającym gruntowanego remontu zdani jesteśmy na zastaną aranżację przestrzeni, mamy mało swobody, aby dostosować lokal do obecnie panujących trendów i swoich upodobań.
  4. W zależności od roku oddania budynku do użytkowania, możemy być zdani na archaiczne rozwiązania, np. nieefektywne instalacje (jednoczesne włączenie pralki i czajnika powoduje    przeciążenie instalacji elektrycznej i „wysadzenie korka”) czy nieocieplony budynek, co wiąże się z wyższymi kosztami ogrzewania lub, co gorsze, piece kaflowe, a to zmusza to dużej inwestycji w zmianę sposobu ogrzewania.
  5. Sąsiedztwo. Niewiele osób o tym myśli, ale kupując mieszkanie np. w bloku zasiedlanym w latach 70., możliwe, że będziemy mieszkać wśród emerytów. To dla niektórych atut, ale dla wielu męczarnia. Przyjmowanie gości czy zabawy lub płacz dziecka może takim sąsiadom przeszkadzać bardziej niż osobom na podobnym etapie życia, jak nasz.
  6. Część mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest w blokach spółdzielczych. Spółdzielnie różnie funkcjonują. Jeśli trafimy na taką, która mimo upływu lat nie zdołała się wyrwać z PRL-u, możemy mieć kiepsko zarządzany budynek przy jednocześnie wysokim czynszu (wysokie opłaty administracyjne). Natomiast nabywając mieszkanie w budynku, którego w większości właścicielem jest gmina (najczęściej dotyczy to kamienic), nie będziemy mieć wpływu na wybór zarządcy, remonty itp. Na każdym zebraniu wspólnoty gmina przegłosuje to, co chce.
  7. Powyższe może spowodować, że nie będzie właściwej polityki remontowej, utrzymywania standardu w częściach wspólnych i nasze mieszkanie – choć zadbane – będzie z czasem tracić na wartości. Odpadający tynk z elewacji, łuszcząca się farba olejna na brudnej klatce schodowej czy 50-letnia zacinająca się winda, skutecznie obniżą cenę nawet eleganckiego lokalu znajdującego się wewnątrz.

 

Rynek pierwotny – wady

  1. Do ceny mieszkania musimy doliczyć koszt wykończenia lokalu – niemały biorąc pod uwagę popyt na materiały i na usługi firm budowlanych. Ceny poszybowały, a terminy realizacji są dość odległe.
  2. Czas oczekiwania na mieszkanie. W zależności od tego, na jakim etapie jest inwestycja, możemy się wprowadzić dopiero za kilkanaście miesięcy. Wyjątkiem są lokale w już ukończonych budynkach, choć obecnie niewiele takich czeka na nabywców.
  3. Wprowadzając się jako jedni z pierwszych lokatorów, przez długie tygodnie zdani będziemy na hałasy sąsiadów wykańczających swoje mieszkania. Może nam również towarzyszyć bałagan w częściach wspólnych. Nie zawsze czeka na nas zagospodarowane otoczenie czy ukończona droga dojazdowa.
  4. Nowe osiedla – choć nie jest to regułą – bywają słabo skomunikowane, brakuje w nich infrastruktury przydatnej w codziennym życiu: sklepów, punktów usługowych, placówek służby zdrowia, przedszkoli itp. Te braki są wypełniane z czasem, ale może upłynąć kilka lat, zanim te luki się wypełnią.

Rynek wtórny – zalety

Nie brakuje sytuacji, w których zakup mieszkaniu na rynku wtórnym może być bardzo atrakcyjny. Nie wszystkie wymienione wady muszą wystąpić, a tym bardziej nie wszystkie jednocześnie.

  1. Na rynku wtórnym bywają dostępne mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, które mają bardzo ograniczoną konkurencję ze strony rynku pierwotnego: w kompletnej zabudowie, w historycznych częściach miast, w obszarze ograniczonym rzeką i parkiem – to atrakcyjne i nienaruszalne sąsiedztwo.
  2. Najczęściej wiemy dokładnie, na co się piszemy, jeśli kupujemy mieszkanie w ostatecznie zagospodarowanym obszarze. Wiemy, jaki widok mamy z okien i prawdopodobnie się on nie zmieni. Jeśli osiedle jest dobrze skomunikowane, to najpewniej już tak zostanie.
  3. Bywają w ofercie mieszkania – sprzedają je osoby, które wcześniej je wynajmowały – po remoncie, wykończone w przyzwoitym standardzie, a bywa, że w pełni wyposażone z myślą o dotychczasowych najemcach. Możemy nabyć lokal, w który nie trzeba wkładać ani złotówki, a nawet umeblowany i wyposażony, z telewizorem, garnkami i talerzami włącznie. To coś dla tych, którzy nie zgromadzili dotąd własnego wyposażenia. Warto wtedy zapłacić więcej „za metr”, ale uniknąć wydatku na remont, wykończenie i wyposażenie.
  4. Rynek wtórny pomaga w rozwiązaniu problemu niedużych oszczędności. Jeśli wszystkie, jakie mamy, muszą zostać spożytkowane na wkład własny, wtedy lepiej kupić mieszkanie w dobrym stanie, nie wymagające remontu, do którego bez większych nakładów możemy się wprowadzić zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Rynek pierwotny – zalety

  1. Bez wątpienia dużym plusem jest klarowna sytuacja właścicielska oraz kwestia zarządzania nieruchomością. Nie musimy obawiać się, że na lokalu ciążą jakieś zobowiązania, długi wobec spółdzielni itp. Zarządcę wybiera wspólnota mieszkaniowa składająca się z „nowych” właścicieli, którym z reguły zależy na estetyce budynku i miejsca, w którym się znajduje. Powinna być zgoda przy podejmowaniu decyzji dotyczących utrzymania budynku i jego remontu w przyszłości.
  2. Mieszkanie możemy aranżować według własnych upodobań. Decydując się na nie odpowiednio wcześnie, już na etapie budowy możemy ingerować w układ ścian działowych (choć nie zawsze jest to możliwe).
  3. Mamy pewność, że lokal, jak i budynek, spełnia minimalne wymogi dotyczące energooszczędności. Minimalne normy są obecnie dość restrykcyjne, więc zarówno ocieplenie jak i okna zapewniają nam niskie koszty ogrzewania. Bez spełnienia norm, inwestor nie otrzymałby pozwolenia na budowę, a po jej zakończeniu na użytkowanie.
  4. Nowy budynek, to również nowe instalacje, piony itp. W konsekwencji oznacza to, że są wykonane z nowoczesnych materiałów i przez dekady nie musimy sobie zaprzątać głowy ich wymianą (w starym budynku możemy wymienić instalacje w swoim mieszkaniu, ale już piony mogą pamiętać Gomułkę, a w kamienicach niektóre przetrwały dwie wojny światowe i mogą mieć już dość).
  5. W nowym budynku, czy szerzej, na osiedlu, mieszkamy z ludźmi, którzy mają zbliżony status materialny, potrzeby, wymagania i tryb życia. To ułatwia stworzenie wspólnoty interesów.
  6. Deweloper musiał przewidzieć miejsca parkingowe dla mieszkańców. Choć w momencie, gdy musimy za takie zapłacić, nie jesteśmy szczęśliwi, to na pewno je z czasem docenimy. Nie ma nic gorszego niż krążenie po osiedlu w poszukiwaniu skrawka przestrzeni na auto, a później 20-minutowy spacer do domu, bo bliżej zaparkować się nie dało.
  7. Na koniec, przez niektórych niedoceniany, ale bardzo ważny czynnik: estetyka. O ile architektów i inwestorów w latach 90. czasem nadmiernie ponosiła wolność odzyskana po latach pracy według socjalistycznych normatywów, to obecnie nowe budynki na powstających osiedlach są najczęściej po prostu ładne i solidnie wykonane z dobrych materiałów. Choć nasadzone drzewa jeszcze nie urosły, to z każdym rokiem będzie więcej zieleni. Mieszkańcy do dyspozycji mają zadbane podwórko, z nowym placem zabaw, nowymi ławkami, czasem z altanką. Jeśli o tę przestrzeń będą dbali, a najczęściej dbają, będzie im dobrze i długo służyć. To wszystko nie oznacza, że mają tworzyć odgrodzone płotem getto, bo z reguły otoczenie jest takie, jakie jest do niego podejście dominującej części mieszkańców.

Rynek pierwotny a wtórny – co wybrać?

Tak, jak we wstępie zaznaczyliśmy, nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Każdy powinien rozważyć to pod kątem swoich potrzeb, wymagań, zasobności portfela oraz oczywiście zdolności kredytowej. Należy też spojrzeć perspektywicznie – spróbować wyobrazić sobie, co będzie z naszą nieruchomością za parę dekad? Wciąż będzie atrakcyjna na rynku czy inspektor budowlany wpisze ją na listę do rozbiórki?

Ważne jest też, czy naszym priorytetem jest wprowadzić się natychmiast, czy urządzić mieszkanie „pod siebie”, aby przez lata żyło nam się w nim komfortowo?

Wymieniona listę zalet i wad należy nałożyć na nasze oczekiwania oraz status konkretnych nieruchomości, których kupno rozważamy. Powinno nam to ułatwić podjęcie decyzji.

tel.: 71 785 59 81 do 82


Wrocław, ul. Nowy Świat 30

Budynek Nicolas Business Center

(róg ul. Św. Mikołaja)

Biuro sprzedaży

biuro@republikawnetrz.pl

Anna Rubas
+48 601 561 111


Aleksander Walczak
+48 605 111 432

Agnieszka Kozak
+48 601 671 111

Kredyty

kredyty@republikawnetrz.pl

Piotr Remian
+48 508 222 148