Stan deweloperski – co tak naprawdę oznacza?

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 29 marca 2021

Przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim dokładnie sprawdźmy, co oferuje sprzedawca, bowiem od tego zależy, jak wiele musimy zainwestować, aby tam zamieszkać.

Co obejmuje stan deweloperski?

Mimo że oficjalnej definicji czym jest stan deweloperski domu lub mieszkania nie ma, to jednak należy wymienić niezbędne minimum, które powinno spełniać mieszkanie. Musi posiadać:
• drzwi wejściowe, okna i parapety,
• przyłącze wody i kanalizacji,
• ogrzewanie i kaloryfery,
• instalację elektryczną,
• wylewkę betonową na podłogach,
• otynkowane ściany.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania w stanie deweloperskim?

Z powyższych informacji wbrew pozorom jasno nie wynika, co to jest ten stan deweloperski. Z reguły jednak chodzi o standard wykończenia mieszkania. Drzwi wejściowe mogą być różne, choć nawet te o najniższym standardzie muszą spełniać minima wyznaczone przez przepisy budowlane. Jednak deweloper może zaoferować też wysokiej klasy drzwi antywłamaniowe. Różnica w cenie może być istotna, więc warto poznać ich specyfikację na etapie czytania umowy.

Zamontowane okna również muszą spełniać standardy – dość surowe – określone przez prawo budowlane, ale warto sprawdzić, czy czasem deweloper nie poszedł krok do przodu i nie zapewnia nam okien o ponadstandardowych parametrach przenikania ciepła. To może być warte wyższej ceny za metr, bowiem w przyszłości oszczędzać będziemy na ogrzewaniu. Warto zwrócić uwagę na opis parapetów, bo choć nie są one kluczowe pod względem technicznym, to jednak towarzyszyć nam będą na stałe, a stanowią o końcowym efekcie wizualnym.

O ile przyłącze do wody i kanalizacji oraz instalacja elektryczna nie powinny być polem do zbyt wielu interpretacji, to właśnie temat ogrzewania – owszem. To jeden z istotniejszych kosztów przyszłej eksploatacji, zatem dobrze jest wiedzieć, czy ciepło pochodzić będzie z miejskiej, czy lokalnej ciepłowni, albo własnego kotła grzewczego. Jeśli to ostatnie, to jakiej klasy urządzenie deweloper zamierza zainstalować?

Wylewka betonowa pozwoli nam na ułożenie podłogi, jaka nam się wymarzy lub na jaką nas stać. Otynkowane ściany wystarczyć jedynie zagruntować i pomalować. Przy stosowaniu tynku maszynowego, standard ścian jest taki, że mniej wymagające osoby nie muszą ścian równać czy gipsować, choć drobne poprawki warto doliczyć do kosztów malowania. W sytuacji, gdy marzą nam się dizajnerskie rozwiązania, koszt naturalnie idzie w górę. A np. ozdobne tynki strukturalne mają swoich zwolenników. Stopień wykończenia budynku, czy choćby ocieplenie elewacji w znacznym stopniu wpływają na cenę mieszkania w stanie deweloperskim.

Mieszkanie w stanie deweloperskim plus lub premium

Próby dookreślania, w jakim standardzie oferowane jest mieszkanie, mogą wcale nie ułatwić w rozpoznaniu sytuacji. Na przykład jeden deweloper montuje solidne antywłamaniowe drzwi i u niego dalej jest to po prostu stan deweloperski, inny każe sobie za to dopłacić, bo wchodzą one w skład droższego pakietu „plus”. W standardzie „premium” na jednym osiedlu będzie to wykafelkowana łazienka z armaturą, na innym wymalowane białą farbą ściany.

Jeśli w „plusie” lub w „premium” w grę wchodzą podłogi i kafelki, to warto rozważyć tę opcję analizując koszty. Może się okazać, że cena za takie wykończenie nie jest wygórowana, a unikniemy najbardziej uciążliwych prac budowlanych. Deweloper, oferując taki standard, daje do wyboru np. trzy wzory płytek i podłóg, przy czym często jak najbardziej mieszczą się one w kanonie dobrego gustu. Wiadomo, że żaden indywidualista nie przyjmie takiej oferty, bo sama świadomość, że któryś z sąsiadów (do którego zapewne nigdy nie zajrzy) może mieć podobny wzór na podłodze lub ścianie, nie pozwoli mu zasnąć. Jest to jednak bardzo wygodna opcja.

Najwyższym standardem jest mieszkanie pod klucz. Przywozimy meble i mieszkamy. Jest w nim w pełni wyposażona łazienka i kuchnia ze sprzętem AGD. Taki model jest dość popularny w wielu krajach, jednak w Polsce powoli zyskuje zwolenników. Barierą jest między innymi zdolność kredytowa nabywców, bowiem mieszkanie w podstawowym stanie deweloperskim jest tańsze, a zatem wymagany jest niższy wkład własny i niższe dochody do uzyskania kredytu. A przy wykończeniu pomoże rodzina, jakieś zaskórniaki, dochody z dorywczych zajęć, których bank przy liczeniu zdolności kredytowej nie bierze pod uwagę. Mowa oczywiście o kupujących lokum dla siebie, inwestorzy nieco inaczej postrzegają te kwestie. A trzeba mieć jednak na uwadze fakt, ze wykończenie mieszkania, czy podłączenie urządzeń sanitarnych już generuje wysokie koszty.

W nieruchomościach premium, nazywanych nie bez przesady apartamentami, czasem deweloper nie sprzedaje mieszkań wykończonych inaczej, niż pod klucz. Oferuje wtedy większy wybór materiałów wykończeniowych i wysoki ich standard. Ma to na celu komfort życia lokatorów od pierwszego dnia zamieszkania – spokój. Wykańczanie mieszkań w stanie deweloperskim wiąże się z wieloma uciążliwościami dla sąsiadów, w tym z hałasem, pyłem, windą zabudowaną płytami wiórowymi. Rzadko kiedy mieszkańcy wprowadzają się równocześnie i w zbliżonym czasie kończą remonty. Najczęściej pierwsi lokatorzy jeszcze przez długie miesiące są skazani na dźwięki wiertarek udarowych, cięcia glazury i… długo można by wymieniać uciążliwości. Dlatego też dla wielu kupujących określenie stanu wykończenia domu lub mieszkania w stanie deweloperskim ma ogromne znaczenie.

Co dalej, czyli kolejność prac wykończeniowych?

Niestety tak jest, że doprowadzenie mieszkania od stanu deweloperskiego do stanu wymarzonego, to dość uciążliwy etap. Rzadko kto wykonuje te prace samodzielnie, ale logistycznie trzeba zgrać terminy poszczególnych ekip, dostawy materiałów i wyposażenia, nadzorować przebieg prac. Mało też kto wydaje duże przecież pieniądze na mieszkanie, aby podłogi wyłożyć linoleum i zadowolić się „gierkowskim” czy „komunalnym” standardem wykończenia. Tym bardziej że większość osób wprowadzając się myśli w kategoriach lat – a nie miesięcy – zamieszkiwania pod tym adresem.

Opisując stan deweloperski właściwie zostało określone, co należy zrobić. Zawsze z największym nakładem pracy i środków wiąże się wykończenie łazienki i kuchni. Kafelkowanie, zakup i montaż umywalki, sedesu oraz wanny lub prysznica, to duży wydatek. Meble łazienkowe też nie są tanie, bowiem okleiny w nich stosowane są odporne na wilgoć, albo wykonane są ze szlachetnych odmian drewna, które dobrze znosi łazienkowe warunki.

Kuchnia najczęściej również wymaga kafelkowania – to jedno z najpraktyczniejszych rozwiązań. O ile sprzęt AGD można nabyć w dużych widełkach cenowych w zależności od zasobności portfela, to już zabudowa kuchni jest kosztowna – jeśli nie chcemy uniknąć dość szybkiego rozczarowania. Renomowane tzw. systemy, czyli prowadnice do szuflad, zawiasy, siłowniki do drzwiczek, oferuje niewielu producentów, a w zamian za wysoka cenę zapewniają przynajmniej pięcioletnią gwarancję. Nie trzeba kupować samych szafek od znanego dużego producenta, można zaoszczędzić wynajmując lokalnego stolarza, jednak i tak w cenie powinien być dobry system, czyli… tanio nie będzie. A szuflady i szafki kuchenne są otwierane i zamykane nawet kilkadziesiąt razy dziennie, więc oszczędność na wstępie z reguły oznacza dość szybkie wyeksploatowanie wyposażenia.

Zostają podłogi w pozostałych pomieszczeniach. Tu możliwości jest sporo. Od paneli, które średnio zaawansowany majsterkowicz z pomocą You Tube’a sam może ułożyć, przez deskę barlinecką po parkiet. W każdej z tych trzech kategorii jest naturalnie duży wybór opcji, uwzględniający klasę ścieralności i jakość materiałów. Poza możliwościami finansowymi, należy wziąć pod uwagę przewidywany sposób użytkowania wnętrz. Np. właściciel psa, powinien zainwestować w wyższą klasę ścieralności paneli. Jeśli budżet nas nie rozpieszcza, to należy stosować pewne racjonalne kompromisy. W malutkiej sypialni, gdzie nic poza spaniem nie będzie się działo, mogą być tańsze panele (co nie oznacza, że mniej gustowne) niż w przedpokoju, w którym zawsze zalecana jest wysoka klasa ścieralności.

Przy wykańczaniu mieszkania sporo jest na głowie, ale już na tym etapie warto pomyśleć o mniej kluczowych, jednak ważnych sprawach. Gdzie będzie stał router Wi-Fi? Którędy poprowadzić do niego kabel? Jeśli kino domowe, to warto od razu kable do głośników schować w listwy przypodłogowe. Itp. itd. Koszt wykończenia mieszkania, od stanu deweloperskiego po taki, w którym można już spokojnie mieszkać, będzie wysoki. W przypadku lokali z ogródkiem dojdzie jeszcze zagospodarowanie zieleni. Zasadne jest więc zastanowienie się, czy nie lepszym wyborem będzie podwyższony stan deweloperski mieszkania.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim przed nami wielka przygoda. Wiele osób nie wyobraża sobie kupna mieszkania na rynku wtórnym, bo ktoś już je wykończył po swojemu. Część rzeczy można zmienić, inne nie. Mieszkanie w stanie deweloperskim daje nabywcom pole do popisu i do „uszycia” mieszkania na własną miarę. Coraz popularniejsze staje się wynajmowanie architektów wnętrz, bo ceny ich usług nie są już tak wysokie, jak parę dekad temu. A bywa, że ich pomysły znacznie uprzyjemnią lata spędzone w nowym mieszkaniu. Wiadomo już co oznacza stan deweloperski, teraz pozostaje tylko podjąć decyzję, czy kupić taką nieruchomość, czy nie.