Inwestowanie w nieruchomości

W co zainwestować? Czy nieruchomości to dobry kierunek?

Obecnie posiadanie oszczędności okazuje się nie lada kłopotem. Niemal każdy chce mieć godziwy zysk, ale jednocześnie niechętnie ryzykuje posiadanym kapitałem.

autor: Magdalena Przybysz

data utworzenia: 4 września 2019

Obecnie posiadanie oszczędności okazuje się nie lada kłopotem. Niemal każdy chce mieć godziwy zysk, ale jednocześnie niechętnie ryzykuje posiadanym kapitałem. Na myśl różne warianty: lokaty, nieruchomości, rynek papierów wartościowych. Jednak to pierwsze może nie tylko nie gwarantować zysku, ale przynieść realną stratę, drugie wcale nie jest takie proste, a trzecie jednak wiąże się z ryzykiem.
Inwestowanie na rynkach kapitałowych może przynieść dobre zyski, jednak to rozwiązanie dla osób, które są skłonne ponieść ryzyko. Poza tym dla tych, którzy mają czas. Nie wystarczy wiedza i doświadczenie. Aby reagować na zmiany kursów akcji, trzeba śledzić wydarzenia, komunikaty giełdowe, a nawet zagraniczne giełdy, głównie amerykańską NYSE, nawet jeśli inwestujemy tylko na warszawskim parkiecie. Inwestorzy na GPW szybko reagują na wydarzenia za Oceanem i gdy spada Dow Jones, z reguły następnego dnia spada WIG 20.
Można również zainwestować w papiery wartościowe na długi czas. Kupić akcje różnych spółek o solidnych fundamentach i po pięciu czy 10 latach latach sprawdzić, jaki jest ich kurs. To jednak metoda dla odpornych psychicznie. Dla osób, które nie spanikują po pierwszych wiadomościach o spadkach cen.

Pewnie jak w banku

Jeśli nie giełdy, to co? Super bezpieczne są lokaty. Jeśli dysponujemy sporą gotówką, to wpłacając do różnych banków nie więcej niż po około 400 tys. zł (równowartość 100 tys. euro), Bankowy Fundusz Gwarancyjny zapewni nam zwrot wszystkich środków nawet w razie bankructwa banku. Zero ryzyka. Jednak prawdopodobnie też… zero zysków.
Średnie oprocentowanie lokat wynosi obecnie około 1,5 proc. Dysponując dużą sumą jak najbardziej możemy negocjować z bankiem wysokość odsetek i najprawdopodobniej z powodzeniem. Jednak musiałby one być sporo wyższe od rynkowej średniej, aby przy inflacji na poziomie ponad 2,5 proc. osiągnąć realny zysk. Dopiero 3-procentowa lokata sprawi, że minimalnie – około 0,5 punktu procentowego – będziemy na plusie. Oprocentowanie na poziomie 2,5 proc. zapewnia nam tylko ochronę kapitału, a wszystko poniżej, to realna strata – siła nabywcza naszych oszczędności maleje.

A zatem nieruchomości?

Głównym powodem, że na rynku nieruchomości trwa taki boom, jest to, że właśnie są dobrą lokatą kapitału. Skoro aż trzy czwarte mieszkań w Polsce kupowanych jest za gotówkę, trudno tego nie interpretować jak właśnie zakupy inwestycyjne. W tym gronie zapewne jest drobna część osób, które zdołała zaoszczędzić na własne M (lub ma majętnych rodziców), jednak nie ma złudzeń – przy rekordowo niskich stopach procentowych, nieruchomości stały się łakomym inwestycyjnym kąskiem.
Trzeba jednak pamiętać, że na rynku nieruchomości zdarzają się korekty, przeżyliśmy nawet coś, co można nazwać bessą, ale dotychczas, w długim terminie, przynosiły zysk. Jednak ważne jest nie tylko to, za ile sprzedamy lokal po kilku czy kilkunastu latach, ale również, ile na nim zarobimy w trakcie jego posiadania. Dlatego tak ważne jest, aby inwestować w miastach akademickich, które jednocześnie są prężnymi ośrodkami gospodarczymi. Wtedy o lokatorów nie będziemy się martwić.
Taki sposób lokowania oszczędności jest jednak obarczony pewnymi niedogodnościami. Jeśli od razu nie trafi nam się najemca,który zechce przemieszkać kilka lat, to co kilkanaście miesięcy musimy poświęcić czas i energię na pokazywanie lokum potencjalnym lokatorom, odświeżać je po poprzednich najemcach, aby atrakcyjnie się prezentowało. Można część czynności zlecić biuru nieruchomości, jeśli godzimy się z pokryciem prowizji. Może też się zdarzyć okres zastoju – parę miesięcy bez najemcy. Wtedy nasza nieruchomość generuje straty.

Jak zapewnić sobie pewny zysk?

Naturalnie nie są to argumenty przeciw inwestowaniu w nieruchomości, ale rzecz w tym, że można to zrobić w sposób wygodny i z pewną gwarancją zysku. Nieruchomości to bowiem nie tylko mieszkania, ale również apartamenty. Warto rozważyć kupno jednego lub kilku w aparthotelu. Na czym polega różnica? Otóż jesteśmy właścicielami lokalu lub lokali, ale stanowią one część większego kompleksu i są wynajmowane turystom na doby.
Aparthotel to połączenie dwóch słów: apartament oraz hotel. Turysta wynajmuje mieszkanie, ale bez podpisywania umowy najmu. Melduje się w nim na podobnej zasadzie, jak w hotelu. Aparthotele zyskują na popularności, bowiem za cenę zbliżoną do pokoju hotelowego, można zamieszkań w mieszkaniu, w apartamencie z aneksem kuchennym, sypialniami i salonem. Liczba pokojów i metraż jest bardzo różny – każdy inwestor, jak i każdy turysta, znajdzie coś na własną kieszeń. Może to być 100-metrowy lokat, jak i odpowiednik kawalerki. Apartamenty w aparthotelach wynajmują bowiem zarówno rodziny, jak i pojedyncze osoby, które nie potrzebują dwóch czy trzech sypialni. Jest to również atrakcyjna alternatywa dla podróżujących służbowo, szczególnie przebywających dłużej w delegacji w jednym miejscu.

Dziewięć procent jest OK?

Dla inwestora ważny jest zysk, więc przyjrzyjmy się stopie zwrotu z inwestycji. Na przykładzie Aparthotelu Halo, który powstaje we Wrocławiu, łatwo wyliczyć, ile można zarobić. Tam gwarantowany zysk wynosi 9 proc. w skali roku. Zasada bowiem jest taka, że inwestora nie interesuje, jak często i za jaką cenę będzie jego lokal wynajmowany. Tym zajmuje się operator – zarządca. On obsługuje system rezerwacji, portiernię, części wspólne, wymienia przepalone żarówki etc. Ważne jest, aby w całym obiekcie była to jedna firma. Wtedy aparthotel działa jak jeden organizm niezależnie od tego, ilu ma właścicieli. W skrajnym przypadku właścicieli może być tylu, ile jest apartamentów.
Aby aparthotel generował zyski dla swoich właścicieli, ważna jest lokalizacja. Należy celować w miasta atrakcyjne turystycznie oraz biznesowo. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy w Trójmieście ruch nie zamiera, bowiem do zwiedzania miasta nie jest potrzebne piękne lipcowe czy sierpniowe słońce. Poza tym przez cały rok przyjeżdżają tzw. turyści biznesowi. Centrale korporacji okresowo delegują swoich pracowników do znajdujących się tu oddziałów, managerowie przyjeżdżają na negocjacje z potencjalnymi kontrahentami itd.

Jaki musi być aparthotel?

Jednak, aby ten ruch trafił do aparthotelu, w który zainwestowaliśmy, ważne jest jego położenie na mapie miasta. Trzeba na to zwrócić uwagę. Aparthotel Halo we Wrocławiu mieści się przy ul. Tęczowej. To blisko Rynku, wokół którego ogniskuje się życie miasta. W zasięgu spaceru turyści mają przebogatą ofertę gastronomiczną, rozrywkową oraz kulturalną. W bardziej odległe miejsca dojadą komunikacją miejską lub niedrogo taksówką. Biznesowi turyści usatysfakcjonowani będą dogodnym dojazdem (lub dojściem spacerem) do biurowców swoich kontrahentów.
Istotna jest również infrastruktura na miejscu dla tych gości, którzy nie lubią się przemieszczać lub po całym dniu pracy są zbyt zmęczeni. Na parterze Aparthotelu Halo przewidziana jest prestiżowa restauracja oraz ekskluzywny fitness club.
Ważny jest również standard wykończenia i jakość architektury oraz takie czynniki, jak recepcja czy całodobowa ochrona. Dziś może w niewielkim stopniu, ale za kilka lat kluczowym wyposażeniem parkingu pod aparthotelem będzie ładowarka do aut elektrycznych. Sprawdź, czy twój aparthotel ją posiada.

Milion złotych zysku? Dlaczego nie?

Spełnienie tych kryteriów sprawia, że taką inwestycję można uznać za bezpieczną i rentowną. 9 proc. to znacznie powyżej inflacji, obecnie daje to realny zysk na poziomie około 6,5 proc. Licząc nominalnie (trudno przewidzieć wysokość inflacji w kolejnych latach, może też wrócić deflacja) i z dużym uproszczeniem, zainwestowany w aparthotel milion złotych zwróci nam się po około 11 latach. Jeśli wtedy sprzedamy nieruchomość za cenę kupna (to czarny scenariusz, zapewne wtedy będzie dużo droższa), to na tej inwestycji zarobimy „na czysto” milion złotych. Po ponad dekadzie z zainwestowanego miliona złotych mamy dwa. 100 proc. zysku. Od tych teoretycznych wyliczeń nawet nie powinniśmy odejmować inflacji, można bowiem ostrożnie przyjąć, że nieruchomość będzie drożała co najmniej w takim tempie, jak rosną ceny, zatem sprzedamy ją nominalnie drożej niż wynosiła cena zakupu.
Jednak przewidywanie dziś, jak będą kształtować się ceny nieruchomości za 10 lat, to czysta spekulacja. Niewiadomą pozostaje, czy apartamenty warte w 2019 roku milion złotych, w 2030 roku kosztować będą nadal milion, czy może półtora, dwa lub trzy, albo cztery. Te wyliczenia są teoretyczne również z tego powodu, że trudno przewidzieć opodatkowanie zysku z ich posiadania. Fiskus różnie do tego podchodzi, nie każdemu pozwala rozliczać się ryczałtem.

Gospodarz domu czy inwestor?

Inwestowanie w nieruchomości ma różne oblicza. Kupno lokalu w aparthotelu jest bez wątpienia rozwiązaniem dla wygodnych – dbaniem o lokal i zapewnieniem rentowności z jego najmu zajmuje się operator, a nie sam właściciel. Różnicę między kupnem mieszkania lub mieszkań na wynajem w „zwykłych” budynkach, a kupnem apartamentu czy apartamentów w aparthotelu, można określić w ten sposób, że w przypadku pierwszego rozwiązania jesteśmy bardziej gospodarzem, a w drugim inwestorem, którego niewiele więcej interesuje niż czysty zysk.
Kupno nieruchomości w celach komercyjnych to generalnie przedsięwzięcie dla majętnych, drobni ciułacze muszą szukać innych rozwiązań. Jednak niekoniecznie trzeba posiadać na koncie miliony. Apartamenty w Aparthotelu Halo są dostępne od kwoty wynoszącej niewiele ponad 300 tys. zł do takich, za które trzeba zapłacić niemal 800 tys. zł. Wybór jest więc duży. W zależności od posiadanego kapitału, można zainwestować w jeden mały apartament lub w kilka niedrogich. Można też kupić jeden ekskluzywny, albo zainwestować parę milionów w różne metraże. Ważne jest, że całym przedsięwzięciem zarządza jeden operator i niezależnie co i za ile kupimy, stopa zwrotu z inwestycji będzie taka sama.

Aparthotel - inwestycje

REPUBLIKA WNĘTRZ - GRUPA

tel.: 71 785 59 81 do 82

Wrocław, ul. Ruska 23

Biuro sprzedaży

biuro@republikawnetrz.pl

Anna Rubas
+48 601 561 111

Agnieszka Kozak
+48 601 671 111

Kredyty

kredyty@republikawnetrz.pl

Piotr Remian
+48 508 222 148